Убытки по договору долевого участия

Как взыскивается моральный вред и штраф со строительной компании? В каких суммах?

Неустойка за нарушение передачи объекта строительства рассчитывается по закону за каждый день исходя из 1/150 ставки рефинансирования (для физлиц) и 1/300 ставки (для юрлиц).

Но нужно понимать, что та сумма расчётной неустойки, которая положена по закону ,конечно же может быть уменьшена судом.

На практике для снижения неустойки применяют статью 333 Гражданского кодекса РФ. Застройщики этим активно пользуются. И всеми правдами и неправдами убежжают, что в нарушении сроков виноваты не они, а Правительство, Мэрия и т.д. Тем не менее несмотря на, казалось бы на пустые доводы застройщиков, суды зачастую всё равно снижают размер неустойки. Зачастую очень существенно.

В настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50%. Например, если сумма неустойки рассчитана 1000000 рублей, то нужно полагать, что в хорошем случае суд присудит 500000 рублей. Могут снижать еще больше. Есть прецеденты когда снижали даже до 10% от всей суммы, и 30% могут оставить.

Есть прецеденты, когда удаётся взыскать все 100% неустойки. Но это единичные случаи, которые нельзя брать как систему. В таких случаях учитываются разные факторы. Например, поведение застройщика и его представителей: как они вели себя в досудебном урегулировании.

Еще есть такой момент: если становится очевидным, что застройщик не сдаст объект в срок, дольщик имеет право отказаться от квартиры по ДДУ и потребовать возврата денег. В этом случае вы имеете право на компенсацию денежных средств не в виде неустойки, а в виде компенсации за пользование денежными средствами за весь период, пока эти денежные средства находились у застройщика с момента, когда вы эти деньги внесли в кассу или на расчётный счет.

Моральный вред довольно «условный» у нас в России. Моральный вред никогда не был большим, который взыскивался судами со строительных компаний.

И почти всегда это довольно смешная сумма: 5000, 10000, 15000 рублей. До 20000 рублей максимум.

Существует еще право на получение штрафа, который застройщик обязан вам выплатить, если добровольно не удовлетворил ваши требования самостоятельно до суда по вашей претензии. Этот штраф составляет 50% от суммы неустойки.

Но последнее время пошла тенденция, что даже и этот штраф суды начали «резать». Раньше их не резали: как присудили неустойку 200000 рублей, соответственно, штраф составляет 100000 рублей, то есть ровно половина. Сейчас практика пошла на уменьшение. Хотя на самом деле здесь ситуация очень спорная. Закон же чётно установил штраф в размере 50% от неустойки, которую суд уже уменьшил. Получается, что суд дважды срезает суммы.

Часто бывает так, что людям в период ожидания своей квартиры по ДДУ, просто негде жить. И они снимают другое жилье. Конечно же, они рассчитывали, что если всё построится в срок, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, потому что жилой комплекс до сих пор не сдан.

Это те расходы, на которые вас вынудил застройщик. соответственно, он должен всё компенсировать и выплатить эти деньги.

Но здесь не всё так просто. Нужно понимать, что не значит что если вы будете снимать хоромы за 100000 руб/месяц, при условии, что вам строится маленькая студия, то вам присудят компенсацию в размере 100000 руб/месяц за вынужденный найм дорогих апартаментов. Конечно же нет. Вам будут выплачивать компенсацию соразмерную стоимости аренды той квартиры, которую вы купили.

Предлагаем ознакомиться:  Хотите прописать в квартире родственника? Сначала узнайте о рисках

То есть если вы купили «двушку», то делается расчет оценщика по рыночной стоимости аренды подобной квартиры в подобном районе, регионе. Только на эту сумму вы можете претендовать.

Вы также можете требовать проценты по ипотеке. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, как только квартира будет сдана, то процент по ипотеке снижается. Если застройщик вовремя не передал квартиру, получается, что по вине застройщика эту ставку не смогли снизить. и разницу в проценте застройщик тоже должен компенсировать.

Убытки по договору долевого участия

Формулировка о моральном вреде в 214-ФЗ  не присутствует.  Но дольщик все же обладает возможностью потребовать компенсацию за испытанные переживания согласно части 9-й ст. 4-й закона 214-ФЗ.

Указанная статья 4 содержит ссылку на нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».  Статья 15-я данного акта предоставляет дольщику — физическому лицу право и  возможность истребовать с застройщика денежные средства в счет возмещения нематериального ущерба.

Данная норма относится только к покупателям, приобретающим квартиру для собственных нужд, никак не пересекающихся с предпринимательством.  Таковыми по умолчанию считаются все участники долевого строительства, не имеющие зарегистрированного ИП. 

Однако у ИП тоже есть неплохие шансы на получение компенсации с застройщика.  Для этого его квартира должна быть приобретена на основании заключенного без соответствующей пометки договора (ДДУ был заключен гражданином Иванов И.И., но не ИП Ивановым И.И.).

Если же согласно договору долевого участия  приобретено нежилое помещение, оно по умолчанию считается имеющим предпринимательское назначение. Суды обычно отказывают дольщикам-ИП в компенсации морального вреда.

Необходимые действия при взыскании морального вреда с застройщика

Моральный вред дольщика может означать физический или духовный дискомфорт, страдания и переживания, которые покупатель испытал вследствие игнорирования застройщиком обязательств и условий ДДУ.  То есть, факт нарушения прав потребителя (то есть, условий договора долевого участия) в виде просрочки или иным образом должен быть доказан для получения возмещения.

Взыскание неустойки и морального вреда с застройщика имеет смысл осуществлять одновременно.  В этом случае заявление о компенсации морального вреда по ДДУ включается в общее исковое заявление наряду с требованиями об уплате неустойки, штрафа и возмещении убытков.  Запрета взыскивать ее отдельно нет, но это означало бы дополнительные расходы на ведение самостоятельного процесса.  Кроме того, два параллельных процесса, скорее всего, будут объединены в одно дело.

Если же моральный вред по 214-ФЗ взыскивается уже после вынесения решения по неустойке, все ранее исследованные судом обстоятельства будут обязательны для нового суда.  Поэтому нет смысла откладывать взыскание на потом.  Если процесс уже начат, дольщик может уточнить исковые требования, дополнительно заявив требование о выплате желаемой суммы.

Взыскание компенсации за нематериальные неудобства признается законодательством и судами неимущественным требованием.  Поэтому заявленная сумма компенсации морального вреда по ДДУ не включается в общую сумму (цену) иска к застройщику.  Государственная пошлина по ней рассчитывается отдельно.  При этом:

  • гос.пошлина не уплачивается, если общая сумма (цена) иска, включая все требования по неустойке, убыткам и т.п. не превышает 1 миллион рублей (статья 333.36 НК РФ, пункт 4 части 2 и часть 3);
  • если же эта сумма превышена, гос.пошлина составит 300 рублей.  Эта сумма прибавляется к госпошлине, уплачиваемой за цену иска свыше 1 млн. руб.

Какой размер неустойки можно взыскать с застройщика? В каком размере? Может ли суд уменьшить эти суммы?

Как только возникла просрочка по ДДУ уже со следующего дня, когда возникла задолженность уже можно ставить вопрос о неустойке.

Но нужно понимать, что размер неустойки рассчитывается до момента фактической передачи квартиры. И если вы понимаете, что квартира вам будет передана, к примеру, через 3 месяца, то можно готовиться взыскивать неустойку заранее, а не в последний момент, когда вы подписали акт приёма-передачи квартиры.

Готовиться лучше за 1-2 месяца. Почему? Потому что суды у нас по таким делам всё равно не быстрые. Суды рассматривают такие дела в срок не менее чем 3 месяца. Поэтому к моменту когда вы придете на судебное заседание, вы к этому моменту уже успеете принять квартиру, подписать акт и в суде просто уточните требования по сумме неустойки — до того дня когда вы фактически приняли квартиру.

Предлагаем ознакомиться:  Уставные документы при заключении договора

Поэтому начинать досудебное урегулирование спора, писать претензии и обращаться с иском в суд нужно заранее. Это еще и потому, что застройщик, как правило, в договоре ДДУ предусматривает дополнительные сроки на урегулирование. Например, прописывает, что срок рассмотрения претензии 20 рабочих дней. А это по сути уже календарный месяц. И только по прошествии месяца вы получите право обращаться в суд.

Вы можете, конечно, начать действовать и после подписания акта приёма-передачи. Но при этом есть риск того, что пока вы дойдёте до суда и фактического получения денег, пройдёт полгода. К тому моменту этого юрлица может уже и не быть. Либо к этому моменту с юрлица вытащили всё, что возможно до вас, кто успел раньше начать этот процесс.

Поэтому лучше всё начинать заранее: искать юристов, думать про тактику и методологию взыскания неустойки с застройщика.

Системы единой нет. Всё зависит от человеческого фактора, конкретного судьи. Но, как говорилось ранее, в настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50% от расчёта по закону.

Нужно понимать, что крайне нежелательно обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Потому что, скорее всего, все дела, которые проходят через суд, где находится застройщик, они идут уже все по накатанной дорожке и вам будет сложно сломать практику.

Потому что по закону о защите прав потребителей вы имеете право обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения ответчика-застройщика. И, скорее всего, по вашему месту жительства, если это другой суд, там нет наработанной практики именно с этим застройщиком. И у судьи не будет ангажированности.

Какой размер неустойки можно взыскать с застройщика? В каком размере? Может ли суд уменьшить эти суммы?

Моральный ущерб по ДДУ высчитывается независимо от размера других требований, адресованных застройщику.  Поэтому при определении взыскиваемой суммы не учитываются неустойки за просрочку, штрафы, убытки и иные требования.

Размер морального вреда по ДДУ, на который может рассчитывать дольщик, зависит от нескольких обстоятельств:

  • пожелания самого дольщика – это отправная точка любого требования. Но не стоит быть оптимистом и указывать слишком большую сумму в исковом заявлении. Размер компенсации будет зависеть также от:
  • доказательств нравственных страданий, которые участник долевого строительства сможет предоставить суду. Это могут быть медицинские справки, свидетельские показания и т.п.
  • при вынесении решения будет учтена сложившаяся судебная практика. Суды, как правило, взыскивают сравнительно небольшие суммы: от одной тысячи до примерно ста тысяч рублей (в редких случаях).  Обычно же сумма компенсации находится в пределах десяти – двадцати тысяч рублей.

Моральный вред по ДДУ определяется только на основании серьезности физических и нравственных страданий, которые дольщик смог доказать суду (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2012 № 33-15367/2012).

Суд оценивает понесенные дольщиком нравственные и физические неудобства, исследуя как фактические обстоятельства дела, так и индивидуальные характеристики заявителя. Итоговая сумма определяется на основе справедливости, баланса интересов сторон, а также разумности (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.

Предлагаем ознакомиться:  Как рассчитать отпускные за неполный год?

В случаях, когда дольщик приобретает квартиру напрямую, заключив ДДУ с застройщиком, он может получить хотя бы минимальную компенсацию за нанесенный нематериальный ущерб.  Однако, это работает только при заключении договора долевого участия непосредственно самим гражданином, предъявляющим требования.

В случае, если квартира приобретена по договору уступки, который не предусматривает компенсацию нравственных страданий,   на получение средств рассчитывать  не приходится (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 03.05.2012 по делу № 33-920/2012г.)

В одном из судебных дел Верховный Суд Республики Саха (Якутия), застройщик пытался сослаться на перепродажу квартиры, чтобы избежать применения Закона РФ «О защите прав потребителей» и, соответственно, не выплачивать дольщику средства за моральный вред. По мнению суда, эти доводы оказались несостоятельны.

Верховный суд указал, что перепродажа не является однозначным свидетельством в пользу предпринимательского характера отношений. (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27.01.2016 по делу № 33-409/2016).  То есть, не обязательно, чтобы квартира находилась в собственности истца-дольщика на момент рассмотрения спора о компенсации.

Как убедительно обосновать, что моральный вред был причинен

Как следует из пункта 45-го Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», суд должен согласиться взыскать компенсацию за нематериальный ущерб дольщику и вынести соответствующее решение против застройщика во всех тех случаях, когда было установлено нарушение прав дольщика-потребителя.

Достаточно доказать, что было допущено нарушение ДДУ.  Однако, если дольщик не приложит дополнительных усилий, взысканная сумма окажется минимальной.  Чтобы увеличить ее размер, истцу придется обосновать свои требования и подтвердить, что застройщик доставил ему значительные неудобства. 

Это можно доказать различными способами. Наиболее часто истцы предоставляют медицинские справки, а равно результаты обследований, указывающие на ухудшение здоровья в результате переживаний.

Суд вправе опираться при вынесении решения и на продолжительность игнорирования девелопером законодательных положений, договора долевого строительства и требований дольщика.  На это укажет длительность просрочки застройщика в выполнении своих обязательств по ДДУ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу № 33-2150/2012).

Банкротство застройщика и компенсация морального вреда

Для получения средств на счет дольщика недостаточно получить судебное решение,  в котором суд отдаст распоряжение перечислить средства в адрес дольщика.  Если застройщик  – законопослушная компания, большая и известная на рынке, — скорее всего, решение исполнят добровольно. В противном случае дольщику придется добиваться взыскания, обратившись с исполнительным листом к судебным приставам.

Банкротство означает, что застройщик не в состоянии удовлетворить все требования своих кредиторов.  При банкротстве выплаты кредиторам приостанавливаются.  Кредиторов и их требования объединяют в единый реестр, после чего их требования оплачиваются в соответствии с очередностью, установленной законодательством о банкротстве.

Компенсация морального вреда при банкротстве застройщика относится к 4-й очереди расчета с кредиторами. Выплаты будут сделаны, если останутся средства по итогам расчетов с предыдущими тремя очередями претендентов на средства застройщика-банкрота. Приоритет будет отдан выплатам за вред здоровью, причиненный жизни вред, а также выплатам работникам на основании трудовых договоров и компенсациям в счет причиненного материального ущерба.

Подводя итог сказанному выше, дольщику стоит хорошо подготовиться к взысканию морального вреда с застройщика.  Иначе полученная сумма может оказаться весьма незначительной и не стоящей затраченных усилий.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector