Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Чем отличаются апартаменты от квартиры? Разница между апартаментами и квартирой

Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры при покупке – плюсы и минусы

Что такое квартира?

Общепринятым считается следующее определение. Квартира – это вид обособленной недвижимости, используемой как для проживания на постоянной основе, так и для сдачи в аренду. Она обладает отдельным входом и полностью приспособлена для нормальной жизни: имеются все необходимые коммуникации, отопление, водопровод, канализация.

Предложений по продаже квартир на отечественном рынке недвижимости достаточно: это и квартиры в новостройках, и вторичное жилье. Квартиры, выставленные на продажу, могут быть превосходно отремонтированы, но, как правило, не меблированы.

Итак, апартаменты не имеют отношения к жилому фонду, поэтому создавать их можно в зданиях любой направленности, например, офисных. Для помещения статуса «квартира» принадлежность к жилому фонду обязательна. Кроме того, существуют различия этих понятий и в других плоскостях:

  • по требованиям постановления Госстандарта площадь апартаментов не должна быть менее 40 м2, а количество комнат – 2 и более, обязательным считается наличие санузла и кухни;
  • подобных требований не предъявляется к квартире, в которой может быть всего одна комната значительно меньшей площадью.

Более детально рассмотрим каждое отличие апартаментов от квартиры.

Согласно Жилищному кодексу, технические помещения многоквартирного дома (чердаки, подвалы и др.) находятся в долевой собственности владельцев жилых помещений. Для апартаментов такая норма не предусмотрена. Поэтому покупатель, приобретающий их, должен помнить, что право собственности на остальную часть здания и инженерные сети находится у застройщика, и он может навязывать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании.

Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры при покупке – плюсы и минусы

К тому же принятым законодательством с 2015 года весьма существенно повышается налог на имущество, расчет которого теперь будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости. И если ставка налога на жилье составляет 0,1% и применяются довольно впечатляющие льготы, то нежилая недвижимость, к которой относятся и апартаменты, облагается по значительно более высокой ставке.

Не многие знают, чем апартаменты отличаются от квартир. У этих типов недвижимости разный юридический статус, поэтому отличия апартаментов от квартир более чем существенные.

Квартира – это помещение изолированного типа, которое соответствует техническим и санитарным нормам и предназначено для постоянного проживания. Апартаменты – это нежилой фонд, но представляющий собой временное жилье. Отличие квартиры от апартаментов тесно связано с юридическим статусом этой недвижимости.

Среди основных отличий можно выделить:

  1. Нежилой и жилой фонд.
  2. Отсутствие возможности получить регистрацию в апартаментах.
  3. Стоимость коммунальных услуг, ведь за классическую квартиру с такой же площадью нужно будет платить меньше.
  4. Инфраструктуру. Около жилых многоквартирных домов должны располагаться необходимые социальные объекты. Для апартаментов такого требования нет.
  5. Защиту дольщика. Законодательство частично защищает покупателя новой жилой недвижимости от непредсказуемых неприятностей (банкротства застройщика и т. д.). Покупатель апартаментов таких привилегий не имеет.
  6. Налогообложение. Налоги при покупке или продаже классических квартир меньше.
  7. Стоимость. Из-за минимальных требований к нежилым постройкам, застройщику не нужно тратить большие деньги, поэтому классические квартиры всегда стоят дороже.

Первоначально важно отличать апартаменты от квартир, ведь разница существенная. В правовой практике нашего государства существует не так много случаев, когда владельцы апартаментов успешно переоформили их на квартиру. Главным условием переведения долевой собственности, к которой относят апартаменты, в жилой фонд, является согласие всех без исключения собственников сооружения.

Известны прецеденты, в которых жильцам удавалось добиться своей цели и перевести многоэтажные здания из назначения апартаменты в назначение квартира, но все они не обошлись без судебного процесса. Немалая заслуга в достижении желаемого результата за плечами опытных юристов. Правильный подход к делу дал свой результат.

Законодательная база нашей страны еще не усовершенствована, поэтому переведение в жилой фонд объекта инвестирования на административном уровне невозможно. Необходимо обзавестись терпением, собрать все необходимые документы, найти хорошего юриста и начинать судебное разбирательство.

Предлагаем ознакомиться:  Увольнение после отпуска по уходу за ребенком до 3 лет и во время декретного отпуска: расчет компенсации

Еще одним неотъемлемым условием переоформления коммерческой собственности в жилье является право собственности и соответствие помещения санитарным и техническим нормам квартиры. Затраты на оформление такой недвижимости обойдутся в кругленькую сумму, да и времени процесс займет немало (от 6 месяцев до года). Получив все разрешения и согласования, проведя ремонт, потребуется провести приемку помещения специальной государственной комиссией.

Для переведения апартаментов в квартиру, нужно собрать пакет документов:

  1. Бумаги на право собственности.
  2. Правильно заполненный бланк заявления на переоформления одного вида имущества в другой.
  3. Технический паспорт.
  4. Полная планировка постройки по каждому этажу.
  5. В случае перепланировки, новый утвержденный проект и др.

В столице по вопросам перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Только так можно попробовать перевести апартаменты в квартиру законно и пользоваться ими исключительно легально.

Внешне и то и другое – городское жилье. То есть помещения, физически предназначенные для проживания в них людей. Физически, но не юридически! Визуально бывает сложно отличить обычный жилой дом с квартирами от здания с апартаментами. На этом их сходство заканчивается, и начинаются отличия.

Апартаменты в новостройке

Апартаменты как вид помещений для проживания характерен только для крупных городов, в которых и без того ведется активное строительство. В таких городах, как правило, застройка территорий довольно плотная (особенно, ближе к центру), и возводить там новые жилые кварталы не всегда представляется возможным.

Но Девелоперы нашли выход. Они стали строить на этих участках нежилые комплексы, и продавать их как жилые. Либо перепрофилировать существующие административные и промышленные здания, и делать их пригодными для жизни. То есть юридически (по документам) здание относится к коммерческой (нежилой) недвижимости, а фактически помещения в нем предназначены для проживания. И закон такое совмещение допускает.

Популярность апартаментов как вида жилья объясняется их относительно низкой стоимостью. Относительно такого же класса квартир. А почему апартаменты дешевле квартир? Объясняется это просто – их строительство обходится значительно дешевле самому Девелоперу. Почему?

Потому что нормы строительства жилья НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (в т. ч. на апартаменты). Это значит, что можно не соблюдать современные требования к жилью, например, по звукоизоляции, по теплоизоляции, по вентиляции, пожаробезопасности, инсоляции (уровню естественного освещения), по удаленности от магистралей и промышленных объектов, и т.п.

Более того, Девелопер НЕ обязан обеспечивать здания с апартаментами сопутствующей жилью социальной инфраструктурой. То есть ему не нужно строить школ, детских садов, поликлиник, можно не заботиться об уличном освещении, о парковочных местах, о детских площадках, озеленении и т.д. Нет нужды менять вид разрешенного использование земельного участка – под цели жилищного строительства.

Все это сильно снижает затратыДевелопера на реализацию проекта с апартаментами, а потому дает ему возможность продавать их значительно дешевле квартир.

Несмотря на этот непривычный формат жилья, для многих покупателей определяющим фактором является цена. А технические характеристики (звуко- и теплоизоляция, вентиляция и т.п.) могут их вполне устраивать в состоянии как есть. Объекты «социалки» тоже могут не иметь решающего значения. А отдельные преимущества апартаментов (о них – ниже) могут перевешивать их «нежилой статус».

В Москве, например, доля апартаментов составляет около четверти от общего объема продаж жилья (статистика за 2016 год – здесь). Большое количество помещений такого формата сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити» и в ряде офисно-деловых и гостиничных комплексов по всей столице.

Правда, Москва – это не отражение ситуации по всей России. Москва – это финансовый и административный центр, это сосредоточение капиталов и самой дорогой недвижимости, это тусовка звезд шоу-бизнеса и обитателей журнала Forbes. Поэтому и спрос на недвижимость в Москве специфический. Мы же рассматриваем выбор между квартирой и апартаментами с позиции рядового гражданина, не владеющего заводами, газетами и пароходами.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность в 2019 году

Юридический статус апартаментов

В российском законодательстве понятие «апартаменты» не закреплено, в то же время термину «жилое помещение» дано достаточно пространное определение. Им признается отдельное помещение в составе недвижимого имущества, пригодное для проживания на постоянной основе и соответствующее установленным нормативам санитарных, технических и других эксплуатационных правил.

Законодательство в качестве жилого предусматривает такие виды помещений: дом или его часть, квартира или доля в ней, комната. Термин «апартамент» не относится к сегменту «жилая недвижимость». Иными словами, на вопрос про апартаменты: что это такое, – можно ответить, что это жилое помещение в нежилом доме.

Можно ли прописаться в апартаментах

Сегодня на постоянной основе прописаться в апартаментах невозможно, даже если покупка была оформлена правильно и законно. В отличие от классических квартир тут можно жить и получить лишь временную регистрацию с максимальным сроком в 5 лет. Хотя эти сроки всегда можно продлить.

Регистрация временного типа возможна только в апартаментах, которые являются частью гостиницы или имеют статус апарт-отеля. Обязательно поинтересуйтесь у застройщика о статусе здания, в котором вы собираетесь приобрести жилье, чтобы в будущем избежать недоразумений и иметь законную возможность регистрации.

Налогообложение апартаментов

Многочисленные апартаменты, ежедневно возводящиеся по всей стране, облагаются немалым налогом. Это часто отпугивает покупателей. За жилье, непригодное к постоянному проживанию, необходимо заплатить от 0,5 до 2% кадастровой оценки. С учетом ежегодно возрастающей ставки сумма получается большой.

Размер налога прямо пропорционально зависит от площади, указанной в техническом паспорте. Если жилье находится в многоэтажном здании с примыкающей придомовой территорией и местами общего пользования, та налоговая ставка рассчитывается и на обслуживающие территории, а также раскидывается на всех собственников. Размер налога соответствует площади, указанной в документах на право собственности.

Минимальная ставка налогообложения в 0,5% от кадастровой оценки возможна, если:

  1. Апартаменты расположены в здании, оформленном как гостиница.
  2. Кадастровая стоимость не превышает 300 000 рублей.
  3. В бумагах не указано прямое назначение сооружения: офисные помещения, заведения общественного питания, магазины.

Формирование стоимости

Цена является главным преимуществом апартаментов. В предыдущие годы разница за квадратный метр здесь и в аналогичном жилом объекте составляла тридцать процентов, сегодня она сократилась до десяти. Однако на рынке все еще остались помещения для бюджетных покупок.

Только для жилых домов инфраструктура является необходимым условием, тогда как при строительстве офисов застройщик не несет обязательств по возведению объектов социального обеспечения населения.

Как и в каждой отдельной категории, у апартаментов, в отличие от квартиры, в Москве есть свои достоинства:

  1. Упрощенная схема перепланировки. Разрешение не требуется в случае, когда предполагаемые изменения, не внесут конструктивных перемен и не поменяют уровень надежности и безопасности здания.
  2. Как правило, подобное жилье находится ближе к метро и офисным центрам, что позволяет быстро добраться до работы или жить в непосредственной близости от нее.
  3. Более разнообразные закрепленные схемы жилья (месторасположение отдельных комнат) с большим вариантом перепланировок. Часто с применением панорамного остекления, высокими потолками и так далее.

Ошибочное мнение о типе жилья

Однако, даже выиграв при покупке, возможно, после придется платить вдвойне. В чем же минусы апартаментов:

  • увеличенные тарифы ЖКХ — за равную площадь с жилой квартирой, за содержание апартаментов оплата будет на 15-20 % больше;
  • повышенный налог — согласно закону о ставках на имущество физических лиц, налог на жилые помещения в Москве составляет 0,75 % от стоимости, а на нежилые — от 0,5 до 2 %. Иными словами, разница получается в три раза и, если перевести в абсолютные цифры, то один налог обойдется порядка двухсот тысяч рублей в год на жилье, купленное за десять миллионов;
  • расходы за МОП — апартаменты оформляют в собственность как доли нежилых помещений. Если в состав включены и квадратные метры общего пользования (лестничные пролеты, холлы), это дополнительно увеличивает расходы владельца;
  • организационно-правовая форма — согласно жилищному кодексу, нежилые помещения многоквартирных домов находятся в долевой собственности владельцев. Для апартаментов такая норма не предусмотрена, поэтому покупатель должен помнить, что право собственности на остальную часть здания, в том числе на инженерные сети, находится у застройщика. Поэтому он может навязать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании;
  • смешанные типы — многие покупатели захотят использовать пространство именно в рабочих целях, и тут уже некому будет жаловаться на круглосуточный шум.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что цена апартаментов обычно ниже стоимости квартиры аналогичного типа на 10-15%, но эксплуатационные расходы всегда выше. Это обусловлено тем, что стоимость коммунальных услуг для собственников апартаментов существенно выше их стоимости для собственников жилой недвижимости.

В частности, услуги отопления выше на 20-30%, водоснабжения и водоотведения – на 12-25%. Представленные цифры неоднозначны, цены на услуги ЖКХ зависят не только от региональной расположенности, но и от характера соединения инженерных коммуникаций с сетями ресурсоснабжающих организаций. Например, если услуги поставляются через посредников, то платить за них придётся ещё больше.

Предлагаем ознакомиться:  Друг попал в аварию на моей машине - кому будет штраф

Отсутствие понятия «апартаменты» в составе жилой недвижимости не дает возможности их собственникам оформить субсидии на оплату коммунальных услуг при условии, что размеры их суммарных ежемесячных доходов за последние 6 месяцев не превышают установленных нормативов. Владельцы апартаментов не могут воспользоваться льготами, регламентированными Жилищным кодексом. Чем отличаются апартаменты от квартиры, кроме стоимостных характеристик?

Особенности регистрации

Приобретение квартиры предполагает возможность постоянной прописки по адресу жилья. Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства невозможно в силу того, что юридически жильем они не являются.

Вопрос о возможности временной регистрации в апартаментах до сих пор остается неясным, хотя прямого запрета на осуществление такого права у владельцев апартаментов, приобретенных в зданиях, имеющих статус апарт-отеля или гостиницы, не существует.

Отсутствие объектов социальной значимости

Решая, какое приобретение выгоднее – апартаменты или квартира, следует помнить, что застройщик подобных зданий не несет обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Собственно, этим фактором объясняется относительная дешевизна апартаментов – застройщик гостиничных комплексов, как правило, не возводит школ, детских садов и поликлиник.

Притом что риелторами эта проблема обычно не поднимается или сглаживается уверениями, что застройки апарт-отелей осуществляются в районах с устоявшейся инфраструктурой, не стоит о ней забывать. В мегаполисах объемы строительства и реализации таких комплексов весьма значительны, и социальные объекты не каждого района могут обеспечить прирост незарегистрированных пользователей.

Руководством градостроительного департамента Москвы планируется утвердить строительные нормы, обязывающие застройщика возводить объекты инфраструктуры параллельно со строительством гостиничных комплексов. Скорее всего, введение подобных обязательств поднимет стоимость апартаментов до цены квартир.

Разрешение на перепланировку апартаментов не требуется

Чем отличаются апартаменты от квартиры еще? Тем, что необходимость или возможность перепланировки этих помещений регламентируются общими положениями Градостроительного кодекса, согласно которому разрешения не требуется, если предполагаемые изменения не несут конструктивных перемен и не меняют уровень надёжности и безопасности нежилого здания.

Характер приобретения

Отличие апартаментов от квартиры проявляется и в целях приобретения. Покупка апартаментов, как правило, носит инвестиционный характер, т. е. в большинстве случаев они покупаются для получения прибыли, в то время как приобретение квартиры носит ярко выраженную социальную подоплеку – проживание.

Если владелец апартаментов регистрируется в качестве ИП и декларирует доходы от сдачи имущества в аренду, то права на освобождение от налогов при реализации этих помещений он не имеет, даже если они находились в собственности более 3 лет.

Осознавая различия, потенциальному покупателю проще решить, какое помещение ему подходит больше – апартаменты или квартира. Что лучше именно для него и преследуемых им целей, знает только он. От характера приобретения, возможностей, необходимости или других условий зависит статус покупаемого имущества. Теперь, обдумывая будущее приобретение, можно четко представить, чем отличаются апартаменты от квартиры.

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector