После передачи объекта обязательства застройщика перед участниками долевого строительства

Как дольщику взыскать неустойку и обосновать ее размер, читайте в приложенном судебном акте Верховного Суда РФ .

13 ноября 2017г.

Адвокат Гордон А.Э.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Киселёва А.П., Асташова СВ. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Кийса М А к акционерному обществу «ГлавСтройКомплекс» о взыскании неустойки, процентов, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов по кассационной жалобе Кийса М А на решение Куйбышевского районного суда г.

Санкт-Петербурга от 19 мая 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2016 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова СВ., выслушав представителей Кийса М.А. — Исаченко П.А., Парфенову И.В., Папуниди П.М.

Кийс М.А. обратился в суд с иском к ОАО «ГлавСтройКомплекс» о взыскании неустойки в размере 269 833 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 043 руб., компенсации морального вреда в размере 29 000 руб. и штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы. В обоснование исковых требований истец указал, что 5 декабря 2014 г.

между ним и ответчиком ОАО «ГлавСтройКомплекс» (застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве, предметом которого является создание и последующая передача участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: область, жилой район, квартал III, позиция 15. Цена договора составила 2 903 000 руб.

Согласно названному договору застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 25 декабря 2014 г. Следовательно, по мнению истца, квартира должна была быть передана не позднее 25 июня 2015 г. Ответчик передал квартиру только 13 декабря 2015 г., в связи с чем истец просил взыскать неустойку за период с 26 июня по 12 декабря 2015 г.

Решением Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 19 мая 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2016 г., в удовлетворении исковых требований отказано. В кассационной жалобе Кийса М.А.

содержится просьба об отмене названных выше судебных постановлений. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского СВ. от 27 июля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и в возражениях на неё, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды под строительство многоквартирного дома

Судами установлено и из материалов дела следует, что 5 декабря 2014 г. между Кийсом М.А. и ОАО «ГлавСтройКомплекс» заключён договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство ответчиком многоквартирного жилого дома и передача истцу квартиры, расположенной по строительному адресу: область, жилой район, квартал III, позиция 15.

В соответствии с пунктом 3.2 названного договора застройщик планирует завершить строительство объекта в 1-2 квартале 2015 года. В пункте 3.2.1 этого же договора указано, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приёма-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 3.2.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

2 договора предусмотрено, что застройщик вправе передать квартиру участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства не вправе отказываться от досрочной приёмки квартиры. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира передана истцу 13 декабря 2015 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций полагали, что для правильного определения срока передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства необходимо исходить из системного толкования условий договора участия в долевом строительстве, содержащихся в пунктах 3.2 и 3.2.1.

По мнению судов, срок сдачи объекта завершался во II квартале 2015 года, то есть 30 июня 2015 г., поэтому квартира должна была быть передана истцу не позднее шести месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 декабря 2015 г. Поскольку квартира передана истцу 13 декабря 4 2015 г., то со стороны ответчика отсутствует нарушение сроков передачи квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит указанные выводы судебных инстанций сделанными с существенным нарушением норм материального права. В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Предлагаем ознакомиться:  Права сына на наследство после смерти отца по закону

В соответствии с частью 2 статьи 6 названного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 данного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Статьёй 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведённых положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства. При этом передача объекта должна быть произведена не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не позднее установленного договором срока.

В соответствии со статьёй 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и само по себе не может рассматриваться как условие о сроке. Вместе с тем положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают определение срока путём комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат.

Предлагаем ознакомиться:  Перед подписанием трудового договора

Судами правильно указано, что взаимосвязанными условиями заключённого сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определён установлением двух последовательных периодов: периода завершения строительства — в 1-Й квартале 2015 года, а также периода, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, — не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию (пункты 3.2 и 3.2.1 договора).

Указание на предусмотренное пунктом 3.2.1 договором условие о передаче объекта долевого строительства в течение определённого периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию как на единственное условие о сроке, без взаимосвязи с условием пункта 3.2 о сроке строительства, фактически означало бы отсутствие в договоре участия долевого строительства конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого 6 строительства, что недопустимо в силу приведённых выше положений пункта 2 части 2 статьи 4 Закона о долевом строительстве и привело бы к нарушению прав и законных интересов участника долевого строительства вследствие несвязанности застройщика конкретным сроком исполнения обязательства.

Требуя неустойку с застройщика, проверьте окончание срока договора ДДУ

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Исследованные нами с 2008г. договоры на участие в долевом строительстве (ДДУ) квартир, апартаментов, машино-мест в Московском регионе показывают: большинство застройщиков используют в договоре нечеткие и запутанные формулировки.

Так, часто срок передачи дольщику объекта долевого строительства,  вместо календарной даты привязывают одновременно к наступлению двух событий. Например, к моменту получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и к  окончанию строительства.  Причем как определять дату последнего в договоре не определяют.

При просрочке застройщика, использование таких или аналогичных правовых конструкций при исчислении сроков приводит к спору о правильности исчисления неустойки дольщиком. И часто суды принимают сторону застройщика.

По мнению Верховного Суда РФ, в случае споров необходимо применять толкование условий договора и принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Рассматривая конкретный ДДУ, в котором срок окончания строительства установлен 1-3 квартал 2015г., и передача квартиры должна состояться в течение 6 месяцев с даты ввода МКД в эксплуатацию, Верховный Суд решил, что именно это, последнее условие, определения срока передачи квартиры должно применяться для правильного разрешения этого дела.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

13 ноября 2017г.

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector