Договор мены — Закон и право. Библиотека юриста

Что подразумевает договор ренты?

Использование договора ренты привлекательно тем, кто готов в обмен на существующее у него жилое имущество получить гарантированную финансовую помощь и поддержку.

В юридической практике присутствует три варианты такого соглашения:

  • постоянной ренты без ограничения срока действия;
  • пожизненной ренты, в котором строго установлен период оказания материальной помощи, соответствующий сроку жизни получателя ренты;
  • пожизненного содержания с иждивением, в котором может указываться необходимость содержания как получателя ренты, так и указанного в договоре третьего лица.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Все варианты этого соглашения о финансовом содержании получателя ренты может заключаться как с физическим, так и с юридическим лицом.

Их единой особенностью становится перспектива прекращения действия по соглашению сторон или в судебном порядке.

Договора пожизненного содержания или пожизненной ренты с иждивением при отсутствии других пунктов прекращают свое действие по факту смерти получателя ренты.

Договор мены - Закон и право. Библиотека юриста

Образец договора ренты.

Особенности договора мены

Договор мены регулируется Гражданским кодексом РФ. В частности, определение мены содержит пункт 1 статьи 567 Гражданского кодекса РФ. Каждая из сторон этого договора признается одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Основные признаки договора мены:

  • возмездный характер сделки;
  • встречным предоставлением является товар, а не деньги;
  • цель договора – передать и получить имущество (обменять);
  • по общему правилу, право собственности переходит одновременно;
  • обмениваемые товары передаются в собственность.

Договор мены более всего схож с договором купли-продажи. Главное, что отличает эти договоры:

  • каждая из его сторон выступает одновременно и покупателем, и продавцом (т. е. каждая сторона получает необходимый ей товар, а не только одна из сторон);
  • оплата по договору мены происходит не деньгами, а равноценными товарами; если же стоимость вещей различается, то одна из сторон договора производит доплату.

Исходя из этого и с учетом судебной практики, заключая договор мены, важно иметь в виду следующее.

Так как стороны рассчитываются друг с другом товарами, а не деньгами, то к договору мены не могут применяться правила о купле-продаже, которые касаются денежных расчетов (ст. 486–489 ГК РФ).

Однако если в договор мены внести условие о замене исполнения встречного обязательства условием об оплате товара, то отношения регулируются нормами о купле-продаже товаров (п. 4 обзора президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69).

Если обмениваемые товары неравноценны, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. При этом обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи.

От контрагента, который ненадлежащим образом исполнял договор мены, не удастся потребовать:

  • уменьшить цену полученного товара ненадлежащего качества и
  • дополнительно передать товар в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость.

Такие требования может предъявить только покупатель по договору купли-продажи, но не сторона договора мены. Это противоречило бы специальным правилам о договоре мены и существу этого договора (п. 9 Обзора № 69).

В статье 567 ГК РФ качестве сделок с объектами недвижимости также предусмотрен договор мены. В такой ситуации договор изначально учитывает необходимость передачи одного предмета собственности в обмен на другой.

Предлагаем ознакомиться:  Возврат автозапчастей в магазин по закону: можно ли и как вернуть, заявление, сроки

Он может включать присутствие денежных средств, но всегда становится фиксацией непосредственного обмена имуществом.

При исполнении всех обязательств по договору, предмет мены переходит в полную безоговорочную собственность новому обладателю.

Главной особенностью такого соглашения становится именно обмен жилой площади на иной товар, не связанный с реальными денежными купюрами или счетами. Например, стороны, участвующие в договоре, передают друг другу именно объекты недвижимости.

Об обмене долей недвижимости можно в этой статье.

Статья 567. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

Образец договора мены.

Подробнее о составлении договора мены можно прочесть в этом материале.

Ведущей особенностью оформления сделки вступления во владение новой собственностью в виде купли-продажи становится обмен реальной квартиры на его денежный эквивалент.

Такой договор невозвратный. После его подписания новое владение переходит в безраздельное обладание той стороны, которая указана в договоре в роли покупателя объекта недвижимости.

Образец договора купли-продажи.

Что входит в понятие договора дарения?

Гражданское право предписывает такому договору полностью безвозмездно передавать одаряемому лицу что-либо в собственность. Такой договор основывается на позициях ст.572 Гражданского кодекса РФ.

Статья 572. Договор дарения

  1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
    При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
  2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
    Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
  3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
    К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Удобно, что такие документы могут оформляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации.

Особенностью такого договора становится его практическая неотменяемость. В теории, он может быть расторгнут, но лишь по нескольким поводам:

    Договор мены - Закон и право. Библиотека юриста

  • при покушении одариваемого на жизнь или здоровье дарителя, а также его близких родственников;
  • если одаряемого с подаренной вещью становится угрозой её безвозвратной потери;
  • в случае присутствия в договоре пункта о возможность его отменить;
  • в случае существенного снижения уровня жизни дарителя в виду обстоятельств, произошедших после подписания договора.

Все эти пункты потребуется оспаривать в судебном порядке.

Образец договора дарения.

Отличие договора мены от подряда

Иногда возникают трудности с разграничением договора мены и договора подряда. В частности, такая ситуация возможна, если одна сторона изготовила продукцию из материалов, которые получила по договору мены. И передала произведенную продукцию в счет исполнения обязательства по договору мены.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Как разъяснил Президиум ВАС РФ, такие действия не считаются подрядом и не противоречат договору мены. Суд указал: «использование ответчиком полученных от истца пиломатериалов для изготовления дверных блоков само по себе не может рассматриваться как наличие между сторонами договора подряда (переработки давальческого сырья)…

Рассматривая отличия договоров в отношении разных вариантов смены собственника, стоит обратить внимание на некоторых их особенности, готовые оказать влияние на итоговый выбор сторон сделки.

Разграничение договора мены с договором купли-продажи: в договоре мены в отличие от договора купли-продажи обязательно указывается стоимость обоих объектов недвижимости, и она должна быть равноценной.

Альтернативным вариантом становится заключение договора мены с доплатой, указываемой в тексте этого документа.

Договор мены - Закон и право. Библиотека юриста

Оформление ренты в отличие от подписания договоров мены, купли-продажи или дарения подразумевает указанную в этом документе необходимость финансового обеспечения бывшего обладателя квартиры, в большинстве случаев с проживанием в квартире.

Удобной особенностью для обеих сторон сделки становится возвратность этого договора в случае неисполнения какой-либо из сторон своих обязательств. Такая возможность прописывается в тексте договора в качестве условий, обязательных к исполнению.

Важной отличительной чертой такого соглашения передачи собственности становится возможность самостоятельно выбрать срок вступления во владение объектом недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В договоре может быть указана немедленная передача или получения квартиры в собственность после смерти получателя ренты. По договору ренты, как и по договору купли-продажи, необходимо оплачивать налог.

Плюсы и минусы договора дарения заключаются в определенной юридически добровольности такой процедуры. Одним из частых вариантов передачи объекта недвижимости в собственность является договор дарения.

В большинстве случаев такой договор заключается между родственниками, так как подразумевает отсутствие налоговых платежей.

Договор дарения является безвозвратным. Юридически возможность его отменить существует, но она может доказываться только в судебном порядке.

Договор мены и бартерные сделки

При таких сделках одна сторона договора оказывает другой стороне услуги или выполняет работы, а другая в счет их оплаты поставляет контрагенту товары. Иными словами, стороны обменивают товары на работы (услуги). Такие сделки часто называют бартерными, хотя в законодательстве этого термина нет.

Договором мены считается только сделка, в которой стороны обмениваются товарами. Поэтому сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, к договору мены не относятся (п. 1 Обзора № 69).

Закон не запрещает менять товары на услуги или работы. Особенность таких сделок будет только в том, что к ним не применяются правила главы 31 «Мена» Гражданского кодекса РФ. Поэтому если возникнет спор, то суд будет считать, что стороны заключили смешанный договор с элементами договоров:

  • купли-продажи (в части товаров);
  • возмездного оказания услуг (в части оказания услуг) или подряда (в части выполнения работ).

Риски договора мены

Суд применит правила, установленные Гражданским кодексом РФ для каждого соответствующего договора. При этом из-за особенностей запретов и ограничений по каждому из таких договоров появляется сразу несколько рисков.

Если покупатель или продавец по договору купли-продажи (так суд квалифицирует соответствующую часть обмена товаров на услуги) не выполнит обязательства, с него можно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). В случае договора мены это невозможно. Денежные обязательства у его сторон не возникают, а значит, статья 395 Гражданского кодекса РФ не применяется (п. 1 Обзора № 69).

Предлагаем ознакомиться:  Трудовой договор ИП с продавцом

Нельзя снизить цену

По бартерной сделке, которая содержит условия договора купли-продажи, можно потребовать от контрагента, который поставил товар ненадлежащего качества, снизить цену (п. 1 ст. 475 ГК РФ). В рамках договора мены этого сделать нельзя. Можно лишь потребовать, чтобы контрагент бесплатно исправил недостатки или компенсировал расходы на их исправление (п. 9 Обзора № 69).

Стороны вправе отказаться от исполнения бартерного договора. Это может сделать заказчик услуг или исполнитель без обращения в суд (ст. 782 ГК РФ). Причем это возможно, даже если в договоре есть запрет на односторонний отказ. Такое условие не соответствует закону, и суды его не принимают во внимание.

Отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора мены можно, только если прямо установить такое право в договоре, поскольку по умолчанию закон такого права сторонам не дает.

От вида договора зависит момент перехода права собственности на передаваемый товар. И в договоре купли-продажи, и мены можно урегулировать этот вопрос, чтобы не применять общее правило о переходе права собственности, которое будет действовать по умолчанию. Так, по общему правилу, по договору мены (товар на товар) право собственности переходит к обеим сторонам лишь после того, как они обе передали свои товары друг другу (ст. 570 ГК РФ). По договору купли-продажи (товар на услуги или работы) право собственности переходит в момент передачи вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Какой из договоров лучше выбрать, и в каких ситуациях?

Самым простым с юридической точки зрения специалисты признают варианты оформления купли-продажи. Именно такой способ вступления в обладание недвижимой собственностью чаще всего рекомендуется выбирать сторонам, никак между собой не связанным.

С равным успехом это могут быть юридические и физические лица.

Рекомендовать оформить вариант с рентой можно людям, предполагающим получить гарантированные пролонгированные финансовые и моральные преференции. Такой документ часто подписывают одинокие немолодые люди, нуждающиеся в уходе.

Договор мены, договор дарения часто используются при сделках между родственниками. Однако, есть тонкости в договорах мены приватизированного и не приватизированного жилья. Подробнее информацию об этом можно найти в статье.

Дарение, как добровольный акт, лишенный финансовых преимуществ для дарителя, особенно распространен в родственном оформлении передачи собственности.

Для получателя дара такой вариант сделки привлекателен еще и возможностью избежать налоговых выплат при подписании документа о дарении между родственниками.

Видом оформления сделки в варианте мены также часто пользуются при осуществлении родственных обменов. В том числе за счет возможности изменить персоналию собственника объектов недвижимости, в реальности отличающихся по стоимости.

Законодательно необходимость проведения официальной оценки объектов мены не учитывается, давая возможность указывать удобные для сторон суммы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

В заключении стоит отметить, что действующие юридические правила изменения собственника объекта недвижимости дают возможность каждому участнику проведения такой сделки выбрать для себя оптимальный вариант.

Существующие договора своим разнообразием готовы учесть любые ситуации от родственного обмена до потенциального получения квартиры в обмен за долгосрочный уход за её владельцем, от купли-продажи двух объектов собственности до мены ими.

В случае возникновения проблем с оформлением сделки, можно обратиться к опытным риелторам или юристам, работающим в сфере недвижимости, которые, во-первых, разъяснят понятие договора мены и договора дарения, ренты или купли-продажи.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Во-вторых, учитывая стоимость каждой такой операции, помощь и рекомендации профессионала в этом случае в итоге оказываются каждой из сторон оформляемой сделки удобными и выгодными.

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector