Оформление общедомовой собственности техэтажа

Что входит в состав общего имущества собственников дома и как им правильно распоряжаться

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса. Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

  • помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
  • кровля;
  • несущие конструкции;
  • инженерно-технические коммуникации;
  • земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
  • другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

  • владельцы недвижимости в здании;
  • органы госвласти;
  • органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

  • лестничные клетки;
  • чердачные и подвальные помещения;
  • коридоры и т. д.

Состав общедомового имущества

Помимо этого, к расчету доли не относят:

  • землю;
  • инженерные коммуникации;
  • тепловые станции и т. п.

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты.

При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия.

Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть иную форму правления можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение о создании ТСЖ, которое и понесет ответственность за общую собственность.

Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания.

При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание с ресурсоснабжающими и обслуживающими ЖКХ компаниями от себя.

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием.

Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно.

Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года.

Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий.

В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Оформление общедомовой собственности техэтажа

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

  • опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
  • написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении.

Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей.

К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома.

Предлагаем ознакомиться:  Как подать документы в вуз: правила подачи в 2020 году

Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление контрольных организаций.

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности.

На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет.

Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества.

Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов.

Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Поскольку каждая квартира является неделимой частью здания, жильцам надлежит содержать и ее, и совместное имущество МКД, в которое входят все элементы строения: стены, кровля, лестничные клетки, подвалы, потолки, электрокоммуникации, инженерные конструкции и другое. Давайте подробно рассмотрим определение общего имущества МКД, разберем его состав и отметим главные юридические моменты.

Ведется много споров по внутреннему разграничению эксплуатационной ответственности в многоэтажке, а именно по разделению ответственности между владельцами помещений и управдомом.

К тому же требуют конкретной доработки вопросы размежевания обязательств по инженерным коммуникациям и строительным конструкциям зданий такого типа.

Их разрешение позволит определить, кто должен финансировать ремонт и содержание имущества, кто ответственен за результаты чрезвычайных происшествий (порыв батареи, протечка полотенцесушителя, разрушение балконной конструкции и др.).

Общие положения

Понятие общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме дает Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 36 (п. 1) в него входят:

  1. «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)»;
  2. «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Похожие положения внесены и в Гражданский кодекс РФ, например, ст. 290 (п. 1) гласит: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

Для уточнения приведем разъяснения из постановления № 25 от 23.06.2015 пленума Верховного Суда РФ: «собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем».

Значение общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме велико. Его надлежащее функционирование напрямую влияет на комфортное существование жильцов. Немаловажна и финансовая сторона – обязанность содержать совместное имущество основана на законе.

Состав общего имущества дома регламентирован правовыми нормами, и все же споры по поводу отнесения того или иного предмета или оборудования к совместной собственности всех жильцов возникают часто. Каковы же признаки общего имущества и порядок пользования им?

Общее имущество многоквартирного дома

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть иную форму правления можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение о создании ТСЖ, которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание с ресурсоснабжающими и обслуживающими ЖКХ компаниями от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36) общее имущество многоквартирного дома с точки зрения перепланировки- это:

  • 1) помещения, которые не относятся к квартирам и обслуживают более одной квартиры, в том числе лестничные площадки на этаже, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы; 2) крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, электрические, сантехнические и иные коммуникации, располагающиеся за пределами или внутри квартир и обслуживающие более одной квартиры 3) земельный участок, на котором стоит дом;
  • На поэтажном плане БТИ ниже мы красным цветом выделили общее имущество многоквартирного дома: лифтовые шахты и лифтовый холл, этажные и внутриквартирные вентшахты и сантехкабины, помещение мусоропровода, этажная лестница и её площадки, межквартирный холл и наружные ограждающие стены:
Предлагаем ознакомиться:  Ландшафтный дизайн дачного участка, огорода: стили частных огородов, современные грядки, как сделать дизайн огорода своими руками

Общедомовая собственность в многоквартирном доме и всё, что с ней связано, описывается в Главе №6 Жилищного кодекса РФ.

В подпункте 1 статьи 37 ЖК РФ говорится, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме собственника квартиры или нежилого помещения в указанном здании пропорциональна размеру площади рассматриваемой квартиры или нежилого помещения.

В подпункте 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в здании, принятому на общем собрании этих собственников, объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как уже было написано выше, при затрагивании общедомового имущества при перепланировке необходимо провести общедомовое собрание собственников, на котором они дадут свое согласие на такую перепланировку. Общее собрание собственников помещений описано в статьях 44-48 ЖК РФ.

Общее имущество владельцев в многоквартирном жилом доме – это все его элементы (за исключением помещений нежилого и жилого типа), назначением которых является обслуживание помещений (в количестве от двух объектов), размещенных в жилом многоквартирном доме.

Учитывая положения правительственного постановления РФ под №491 от 13 августа 2006 года «Об утверждении правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуги и проведения работ по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом в доме, ненадлежащего качества и/или с перерывами, которые превышают установленную продолжительность», имущество, включаемое в структуру общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается:

  • Владельцами помещений, размещенных в доме многоквартирного типа (далее владельцы помещений) – для целей выполнения обязанностей по содержанию имущества, отнесенного к общему;
  • Органами госвласти – для обеспечения контроля в содержании общедомового имущества;
  • ОМС – для подготовительных мероприятий и организации отбора управляющей организации на конкурсной основе с обеспечением открытого участия (в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ).

Учитывая вышеупомянутый нормативный акт, в структуру имущества дома, отнесенного к общедомовому, должны быть включены:

  • Помещения, размещенные в домах многоквартирного типа, которые не относятся к частям квартир и целью назначения которых является обслуживание помещений жилого и нежилого назначения (от двух и более объектов) в указанных домах, включительно с лестницами, лестничными межквартирными площадками, лифтовыми и другими шахтами, лифтами, колясочными, коридорами, техническими этажами, чердаками (вместе с построенными за финансы владельцев помещений встроенными гаражами и отдельными транспортными площадками, техническими чердаками, мастерскими), техническими подвалами, где размещены коммуникационные сети, и другое оборудование, предназначенное для обслуживания больше чем одного помещения в доме (вместе с бойлерными, котельными, элеваторными узлами и прочим оборудованием);
  • Кровля;
  • Конструкции ограждающего и несущего типа, размещенные в многоквартирном доме (вместе с несущими стенами, плитами для перекрытий, фундаментами, плитами балконов, несущими колоннами и прочими конструкциями ограждающего и несущего типа);
  • Конструкции несуще-ограждающего типа, которые обслуживают больше чем одно помещение жилого/нежилого назначения, вместе с оконными и дверными конструкциями в помещениях общего использования, парапетами, перилами и другими конструкциями ограждающего и несущего типа;
  • Оборудование санитарно-технического, механического, электрического и прочего типа, размещенное в пределах многоквартирного дома, как во внутренней, так и внешней части помещений, и используемое для цели обслуживания нежилых/жилых помещений;
  • Земельные участки, в месте размещения многоквартирного дома, пределы которых установлены государственным кадастровым учетом, с отдельными объектами благоустройства и озелененными элементами;
  • Прочие объекты, назначение которых – обслуживание, эксплуатация и благоустройство дома многоквартирного типа, вместе с тепловыми пунктами, предназначенными для целей обслуживания конкретного дома, гаража, коллективной автостоянки, спортивной или детской площадки, размещенной в пределах земельных границ в месте размещения жилого многоквартирного дома.
  • В структуру общедомового имущества включены коммуникационные системы (водо-, газоснабжения), которые состоят из отдельных стояков с ответвлениями от них до первого регулирующего узла, размещенного в ответвлении, общих для дома приборов учета водопотребления, первых кранов запорно-регулировочного вида, размещенных на отводе внутриквартирных разводок от стояков, а также оборудования, размещенного на указанных сетях, принадлежащего к различному типу (электрическое, механическое, сантехническое и прочее).
  • В структуру общего имущества дома входит внутренняя отопительная система, разделенная на стояки, обогревающие элементы, арматуру запорного и регулирующего вида, коллективные учетные приборы тепла, а также прочее оборудование, расположенное на протяженности указанных сетей.
  • В общее имущество включены внутридомовые системы, отвечающие за электроснабжение, куда входят вводно-распределительные устройства, вводные шкафы, аппаратура для обеспечения управления, защиты и контроля, общих для дома приборов учета электроэнергии, поэтажные щитки и отдельные шкафы, установки для освещения помещений общей эксплуатации, электроустановки дымоудаляющих систем, систем, обеспечивающих автоматическое аварийное пожарное оповещение с противопожарным водопроводом, лифтов грузового, пассажирского и пожарного назначения, устройства автоматического закрытия дверей в подъезды домов, сети от внешних линий границ, установка которых выполнена, исходя из пункта 8 действующих Правил, до приборов электроучета индивидуального и общего типа, а также прочее электрооборудование, размещенное в пределах указанных сетей.
  • В качестве внешних граничных точек в сетях (водоснабжения и водоотведения, тепло-, электроснабжения, информационно-телекоммуникационного типа, вместе с сетями радиовещания, оптоволоконными и кабельными сетями, линиями для осуществления телефонной связи и прочих сетей), которые включены в структуру общедомового имущества, если другие позиции законодательно не предусмотрены, принимаются внешние линии границ стены самого дома.
  • В свою очередь, граница эксплуатационной ответственности, с присутствием коллективного прибора учета определенного коммунального ресурса, если другое не устанавливается соглашением владельцев помещений с исполнителем коммунальных услуг и организацией, поставляющей ресурс, проходит в месте, где коллективный (общий для дома) прибор учета соединен с определенным узлом инженерной сети, относящейся к общедомовой структуре.
  • При этом внешняя граница сети, обеспечивающей газоснабжение пользователей, включенная в структуру общего имущества, проходит в месте, где запорное устройство соединяется с газораспределительной сетью внешнего размещения.

Ответственность в вопросе содержания и проведения ремонта имущества, отнесенного к общему, возлагается на владельцев здания и, кроме того, на организации, осуществляющие обслуживание дома – управляющие компании и товарищества собственников жилья.

Если говорить о главном ответственном лице, то им, вне всяких сомнений, является именно непосредственный владелец жилья. Крайне любопытен тот факт, что учитывая положения действующего Жилищного кодекса, если по причине невыполнения собственниками ряда своих обязанностей, дом вдруг внезапно рухнет, то именно жильцы, а никак не УК будут оплачивать утилизацию здания.

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
Предлагаем ознакомиться:  Наследование предприятий: наследование предприятия как имущественного комплекса, принятие кооперативных прав

Использование и содержание общедомового имущества

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года. Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление контрольных организаций.

В кодексе об административных правонарушениях предусмотрено наказание по статье 7.17«Уничтожение или повреждение чужого имущества». К нему, как правило, относится и порча общедомовой собственности. Отдельная статья законом за не предусмотрена.

При повреждении общедомовой собственности возможны следующие варианты действий. В случае невозможности определения конкретной личности, причастной к порче собственности, потребуется обращение в компанию, занимающуюся управлением многоквартирным зданием.

Просить ликвидировать эти повреждения следует обязательно в письменном виде. В случае если личность, повредившая общую собственность, известна (например, сосед вбил в коридорную стену крепления для хранения на них велосипеда) требуется обращение в жилищную региональную инспекцию, к которой относится Ваше домовладение. В неё следует направить письменную жалобу о нарушении владельцем порядка пользования общедомовым имуществом.

Содержится такое имущество, по постановлению правительства № 354 от 6.5.2011 года, за счёт жильцов, вне зависимости от присутствия счётчиков. В оплату коммунальных расходов включены общедомовые нужды (ОДН), их оплачивают квартиросъёмщики и собственники квартир в многоквартирных домах.

ОДН требуют постоянных мероприятий, помогающих поддерживать дом в надлежащем виде. Такие мероприятия имеют отношение к коллективному имуществу, в том числе подъездов, кровли, лестниц, чердаков и подвалов в жилом доме.

Использование такого имущества невозможно без согласия всеобщего собрания собственников. Так что ни ТСЖ, ни управляющая организация, ни тем более собственники квартир не имеют право единолично распоряжаться таким имуществом, не имея на руках результатов общего собрания жильцов. Такое постановление собрания обязано быть оформлено согласно действующим правилам жилищного законодательства. В противном случае оно может быть признано недействительным.

Также передача такой собственности в безвозмездное пользование допустима при 100% согласии собственников всех жилых и нежилых помещений, согласно статье 36 ЖК РФ пункта 3. Но для сдачи его в аренду нужны голоса собственников, владеющих 2/3 жилых и нежилых площадей помещений. Денежные компенсации за аренду, вырученные при этом, распределяются среди всех собственников эквивалентно их долевой собственности.

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector