Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Наследование квартиры: общая информация

Под этим термином следует понимать смену собственника на основании прав, возникших в процессе наследования. Основанием перехода недвижимости является завещание. Имущество передается по закону, если волеизъявление не составлялось. Риски при покупке квартиры по наследству кроются именно в том, что без тщательной проверки не всегда можно установить, что продавец – единственный правопреемник.

Покупка возможна только у владельца. Правопреемник считается хозяином жилья, если получил его:

  1. По завещанию, составленному при жизни наследодателя.
  2. По закону, когда призываются первоочередные родственники.
  3. Фактически, если преемник проживал на указанной жилплощади.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Покупать ли наследственную квартиру, решать, конечно же, вам. Бояться, что ее отберут, или кто-то потребует долю, тоже не стоит. Главное, изучить все тонкости процедуры. Продавец обязан предоставить свидетельство о вступлении в наследство, а также бумаги, доказывающие, что он является единственным наследником.

Риски покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, наиболее высоки на протяжении трехлетнего периода, отсчитываемого от момента открытия соответствующего наследства (дня ухода наследодателя из жизни). Возможные угрозы могут быть обусловлены следующими обстоятельствами:

  • наличие завещательного отказа, правом на который можно воспользоваться на протяжении 3 лет с момента открытия наследства (пункт 4 статьи 1137 ГК);
  • общеобязательный шестимесячный срок для вступления в наследство, а также возможность его восстановления в случае пропуска (при наличии у правопреемника уважительных причин);
  • трехлетний стандартный срок давности для подачи заинтересованными лицами исков, оспаривающих результаты наследования.

Очевидно, что первые 12 месяцев, отсчитываемые с момента вступления продавца в наследство, являются для покупателя унаследованной квартиры наиболее опасными. Оформление соответствующих прав, регистрация собственности и другие сопутствующие процедуры в совокупности могут затянуться на год. Затягивание времени может быть вызвано возобновлением сроков вступления в наследство, восстановлением утраченных бумаг, судебными спорами о разделе активов.

Фото 1

Если с момента принятия продавцом наследства уже минуло три года, риски для покупателя, перечисленные выше, ощутимо уменьшаются, хотя и не исключаются полностью. Важно знать, что срок давности для подачи судебного иска, предусмотренный статьей 196 ГК, отсчитывается с момента установления заинтересованным лицом факта нарушения собственных прав.

Как уже говорилось ранее, максимальный срок, на протяжении которого заинтересованное лицо вправе оспорить наследование или отчуждение жилплощади путем купли-продажи, составляет 10 лет. Десятилетний период отсчитывается с момента ухода гражданина-наследодателя из жизни или, как вариант, с момента совершения гражданином-ответчиком неправомерного деяния, обусловившего подачу иска. Таким образом, проблемы у покупателя унаследованной недвижимости могут появиться и после истечения трехлетнего периода.

Если жилплощадь наследовалась продавцом по завещанию, для покупателя также существуют определенные риски. Прежде всего, такие угрозы могут предопределяться нарушением вышеупомянутых законодательных норм ГК, согласно которым активы наследуются по завещанию. Однако опасности, обусловленные завещанием, часто недооцениваются покупателями унаследованных квартир.

Считается, что завещание подразумевает дополнительные гарантии для покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, поскольку оно ограничивает круг потенциальных претендентов (наследников), распределяет активы между указанными субъектами, ускоряет оформление наследства/собственности и, как правило, снижает вероятность споров между правопреемниками. Однако риски для гражданина, купившего квартиру у наследника по завещанию, всё же возникают по следующим причинам:

  1. Отсутствие в завещании четких распоряжений относительно правопреемников и причитающихся долей.
  2. Наследодатель может ограничиться указанием завещательного отказа в завещании, что допускается первым пунктом 1137 статьи ГК, или, как вариант, лишением определенных правопреемников права на наследование, что разрешается 1119 статьей ГК.

Таким образом, если действующее завещание не содержит четких распоряжений гражданина-наследодателя по поводу распределения активов, оно может, наоборот, создать дополнительные основания для оспаривания результатов наследования и, как следствие, признания купли-продажи недействительной.

Приобретателю унаследованной жилплощади стоит обратить внимание на следующие возможные риски:

  1. Завещание могут оспорить через суд, признав его недействительным по иску заинтересованного субъекта (например, одного из правопреемников актуальной очереди). Можно доказать, что наследодатель составил данную бумагу, являясь недееспособным, временно не отдавая себе отчета в происходящем (из-за аффекта, стресса, опьянения) или пребывая под воздействием (физическим, психологическим).
  2. Гражданин-наследодатель указал дополнительные распоряжения в собственном завещании. Типичный пример – вышеупомянутый завещательный отказ, позволяющий конкретному субъекту проживать в наследуемом жилье. Отчуждение жилплощади не приведет к аннулированию данного права, что обусловит появление нежелательных соседей у нового обладателя квартиры.
  3. Наличие у определенных субъектов обязательных долей в унаследованной жилплощади, что предусматривается 1149 статьей ГК. Правопреемников данной категории нельзя лишить наследства – даже при наличии завещания они могут получить 50% от наследства, полагающегося им по нормам закона.
  4. Правопреемник, указанный гражданином-наследодателем в завещании, также может быть признан недостойным получателем наследства, что допускается первым пунктом 1117 статьи ГК. Подобный риск, кстати, очень сложно предусмотреть заранее.

Приобретение квартиры, которая была получена в наследство, влечет за собой некоторые риски. Обычно это связано с тем, что наследник еще не вступил в наследство либо при появлении спорных ситуаций. Существуют следующие группы неожиданных моментов, которые отличаются принципом передачи недвижимости:

  1. Получение законных прав на недвижимость без завещания до трех лет.
  2. Получение законных прав на недвижимость без завещания более трех лет.
  3. Получение недвижимости согласно завещанию.

Многие юристы считают, что приобретение унаследованной недвижимости, которая находится в собственности у продавца менее трех лет, является наиболее рискованным. Причинами этого являются установленные сроки исковой давности, получение прав наследования, а также поступления отказа от завещания. В суде наиболее часто рассматриваются исковые заявления в первоначальные два года владения имуществом умершего от лица того, кто будет наследовать. Позднее решение проблем обосновано следующими нюансами:

  • обновление утерянной документации со стороны других претендующих лиц;
  • неоконченные судебные дела, касающиеся распределения частей имущества;
  • неосведомленность наследников о смерти наследодателя.

Важной причиной для позднего вступления в наследство можно назвать ситуации, которые блокируют подачу документов кандидатов на владение имуществом:

  • продолжительное лечение в медицинском учреждении;
  • проживание или отъезд в другую страну;
  • отбывание наказания в тюрьме;
  • служба в армии.

Обобщенные риски при покупке недавно унаследованной квартиры представляют собой следующее:

  • претенденты на наследство первой очереди подали документы в соответствующую организацию для получения своей доли имущества;
  • нечестные продавцы не оповестили покупателя о присутствующих обременениях на недвижимости (например, оформленная завещателем ипотека, которую правопреемник будет обязан выплачивать);
  • гражданин, который получил наследство, признан негодным для владения имуществом согласно заявлениям определенных лиц;
  • супруг/супруга выявил требование о получении по закону своей части.

При составлении завещания наследодатель позволяет претендовать на свое имущество только определенному кругу лиц, максимально исключает появление спорных моментов. Образование конфликтов бывает очень редко. Причинами их является неточное разделение жилья между наследниками либо упущенное упоминание в завещании о гражданах, являющихся наследниками первой очереди. Появление таких ситуаций может быть когда угодно, в связи с чем существуют конкретные риски при приобретении квартиры, унаследованной по завещанию:

  1. Оспаривание завещания родственниками. Каждый участник первой очереди наследников имеет право подать иск о признании сделки по разделу наследства недействительной. Оспорить завещание можно при следующих факторах:
  • недееспособность наследника;
  • составление завещание происходило в нетрезвом состоянии или состоянии шока;
  • наследодатель был подвержен давлению со стороны иных лиц.
  1. Присутствие завещательных отказов. Продажа квартиры не исключает появление завещательных отказов. Продавец с корыстными намерениями может утаить появление каких-либо обременительных факторов.
  2. Существование других претендентов на недвижимость. Наследники первой очереди, а также лица, находящиеся на попечении у умершего наследодателя (инвалиды, пенсионеры), вправе после продажи квартиры претендовать на часть имущества вне зависимости от подписанного завещания.
  3. Получивший наследство признан недостойным владельцем жилья. Основываясь на представленных доказательствах, в судебном порядке производится вынесение решения.

Образование рискованной ситуации значительно уменьшается, если приобретать унаследованную квартиру, находящуюся в собственности более 3 лет. Максимально исключается появление претендующих лиц на имущество покупателя, так как окончен срок исковой давности. В редких случаях наблюдается утаивание гибели инициатора завещания.

Риски покупателя наследственной недвижимости

Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.

Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.

В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.

Основные положительные моменты:

  • жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
  • объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
  • новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.

Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли подать на развод в мфц

Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.

В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным  – это главный риск.

Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.

И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.

Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.

В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.

Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.

Дополнительные важные детали:

  1. В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
  2. Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
  3. Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.

Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о  предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.

Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.

Появление преемников, не учтенных при вступлении в права на наследство – не единственная опасность. Обязательные наследники тоже могут появиться неожиданно. Принимая квартиру по завещанию, наследник мог принять на себя обязательства поселить гражданина, если такое условие указано в волеизъявлении. В этом случае придется уживаться вместе с ним. Отказаться зарегистрировать квартиранта не всегда получается. В любом случае придется действовать в судебном порядке.

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Подается исковое заявление, инициируется делопроизводство. Назначается дата слушания, рассматриваются приведенные доказательства истца и доводы ответчика. Если риск стал явью, купить квартиру недостаточно. Придется участвовать в изнурительной процедуре разбирательства, тратить деньги, и не факт, что решение окажется положительным. Увеличить шансы несложно – привлеките адвоката по наследственным делам, сделав его доверенным лицом по доверенности.

Чтобы обезопасить покупку, перед перерегистрацией наследственной квартиры убедитесь, что подобных лиц нет в завещании. Документ передайте юристу для ознакомления. В случае выявления подобного факта заставьте продавца решить проблему до покупки. Он обязан предоставить документы, указывающие на то, что нежелательный квартирант не будет претендовать на сожительство при любых обстоятельствах.

Подобные неприятности также следует предусмотреть. Дело даже не в том, что квартира может оказаться кредитной. Перед покупкой настоящий факт следует проверить. Но первичный собственник мог заложить жилье. Была ли внесена отметка в Росреестр, неизвестно, а недвижимость окажется собственностью МФО или банка, если не погасить задолженность.

Мошенничество при продаже унаследованных квартир

Учитывая вышеприведенные нормы законодательства, покупатель унаследованного жилья может опасаться следующих угроз:

  1. Если появились наследники после покупки квартиры, совершенную сделку купли-продажи могут оспорить через суд. Субъекты, которые по уважительным основаниям не смогли унаследовать жилье на протяжении 6 (шести) месяцев, вправе восстановить срок вступления в соответствующие права через суд.
  2. Если при наследовании жилплощади были нарушены права определенных субъектов на обязательную долю, данные лица также могут обратиться в суд, чтобы защитить свои законные интересы.
  3. Продавец квартиры действовал недобросовестно, скрыв от покупателя наличие завещательного отказа, оформленного в пользу конкретного лица, обладающего правом проживания на территории данного помещения.
  4. В судебном порядке продавца унаследованной жилплощади могут признать недостойным правопреемником (наследником). Это может произойти уже после купли-продажи жилья.
  5. Когда совершалась процедура наследования, было нарушено право жены/мужа умершего наследодателя на супружескую долю, предусмотренное статьей 1150 ГК.
  6. Завещание, составленное гражданином-наследодателем, или отдельные распоряжения, включенные в данное завещание, могут признать недействительными на основаниях, предусмотренных статьей 1131 ГК.

Общий срок давности, на протяжении которого заинтересованные субъекты вправе оспорить наследование через суд, устанавливается нормами статьи 196 ГК:

  • стандартный срок – 3 (три) года. Отсчет данного срока начинается с момента установления факта нарушения права (пункт 1 статьи 200 ГК);
  • максимально допустимый срок – 10 (десять) лет. Он отсчитывается с момента нарушения соответствующего права.

Риски покупателя унаследованной недвижимости предопределяются течением трехлетнего срока давности. Таким образом, подводные камни при покупке квартиры у наследника можно условно разделить на угрозы, актуальные для приобретателя до окончания срока давности, и опасности, существующие после завершения трехлетнего периода.

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

За последнее время в области недвижимости участилось появление мошеннических операций. Распространенным обманом среди продавцов является подделка завещания. Для опровержения или подтверждения достоверности документа необходимо обратиться к юридическому специалисту.

Также на рынке недвижимости существуют так называемые «черные риелторы». Чаще всего они принуждают пожилого человека оформить завещание на свое имя, после чего ликвидируют наследодателя. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо с осторожностью подходить к процессу покупки имущества, которое досталось по наследству.

Наиболее частой мошеннической схемой можно назвать перепродажу одного и того же жилья. Обманщики ориентируются на то, что люди всегда будут хотеть сэкономить, а также на отсутствие необходимых юридических знаний.

По мнению «черных риелторов», многочисленная продажа имущества последнему покупателю окажется «благоприятной». Изъять у него квартиру будет практически нереально. Но на самом деле это не так.

Рекомендуется подать запрос в БТИ и получить необходимую документацию на недвижимость. В этом случае вы будете владеть всеми сведениями о квартире и удостоверитесь, что приобретается она у владельца.

Договор купли-продажи необходимо читать очень внимательно и не спешить при его изучении. Соглашение должно включать в себя всю информацию об имуществе. Помощь специалиста в решении сложившейся проблемы, который будет подсказывать на протяжении всего процесса, считается полезной.

Фото 2

Как передавать денежные средства продавцу:

  1. После подписания соглашения, перед государственной регистрацией имущества, оплачиваете наличными.
  2. По факту совершения регистрации квартиры оплачиваете наличными.
  3. Оплачиваете при помощи банковской ячейки.

Перед предоставлением денежных средств необходимо:

  1. Удостовериться, заглянув в домовую книгу, нет ли в квартире прописанных лиц, выселение которых невозможно без одобрения соответствующих государственных органов.
  2. Проверить, нет ли таких жильцов, которые обладают правом пожизненного проживания на указанной территории.
  3. Уточнить о наличии нотариально заверенного одобрения сделки купли-продажи со стороны супруги/супруга продавца квартиры.

Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.

Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.

Законодательство конкретно не ограничивает перечень истцов, но в нем упоминается, что исковую жалобу имеют право подавать заинтересованные лица. При оспаривании покупки в деле о квартире истцом могут выступать:

  1. Правопреемники, не успевшие заявить о своих правах в период проведения нотариального наследственного дела.
  2. Обязательные наследники, не имевшие возможностей вовремя обратиться в нотариат за получением обязательной доли наследства.
  3. Кредиторы. Это банки, предоставившие жилье в ипотеку, микрофинансовые организации, выдавшие кредит наследодателю, и т.п.
  4. Жильцы, которых назначил завещатель на условиях завещательного распоряжения с требованием зарегистрировать человека.

В любом случае подобных ситуаций можно избежать, если оформление покупки доверить юристам в рамках услуги «Сопровождение покупки недвижимости».

Можно ли аннулировать договор купли-продажи

Покупатель унаследованного имущества должен выполнять следующие операции:

  1. Решить вместе с продавцом, где и когда будет происходить совершение сделки.
  2. Определиться с вариантом оплаты и согласовать с собственником недвижимости.
  3. Написать договор.
  4. Заключить денежные средства в банковскую ячейку или найти очевидцев факта передачи продавцу наличных финансов.
  5. Совместно с продавцом обратиться к юридическому специалисту по месту расположения квартиры.
  6. Уплатить госпошлину, а также услуги нотариуса.
  7. Рассмотреть и подписать договор.
  8. Рассчитаться с продавцом.
  9. Обратиться в Росреестр либо МФЦ для проведения государственной регистрации получения прав собственности на квартиру, имея с собой нотариально заверенный договор купли-продажи.

Договор должен содержать следующие сведения:

  • технические параметры недвижимости;
  • сведения о местоположении жилого помещения;
  • стоимость сделки;
  • момент вступления соглашения в действие;
  • назначение затрат при оформлении сделки;
  • реквизиты обеих сторон.
Продавец Покупатель
Паспорт Паспорт
Свидетельство, подтверждающее право наследования
Выписка из ЕГРН
Экспликация помещения
План этажности

Какие угрозы могут возникнуть, если трёхлетний срок уже завершился

Фото 3

Единого пошагового алгоритма не существует, и случаи возникновения сложностей отличаются. Но чаще всего люди в результате покупки сталкиваются с одними и теми же сложностями. По статистике, споры по квартире появляются по разным причинам, которые классифицируются в зависимости от способа принятия наследства: по завещанию или в порядке очередности, если распределение производится между родственниками усопшего.

Предлагаем ознакомиться:  Оригинальное название продуктового магазина - лучшие варианты

Когда квартира достается по очереди, приходится устанавливать всех возможных конкурентов и проверять порядок обретения прав на собственность, по результатам которого покупка стала возможной. При этом сложности чаще всего связаны с трудностями по установлению конкурентов, восстановлению хронологии событий и определению наличия письменной воли наследодателя.

Виды судебных процедур по отмене покупки

Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:

  1. Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
  2. Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
  3. Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.

Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.

Выявление пожизненных жильцов: риск или нет?

В данной ситуации есть противоречие. Требование завещателя обязательно для вступления в наследство. Покупка квартиры произведена законным образом, но жилец не учтен в договоре купли-продажи, и значит, наследник не обеспечил исполнение правоопределяющего распоряжения усопшего. Стало быть, квартира ему не принадлежит, и покупка признается недействительной. Но при оформлении, если не было нарушений, нет оснований для изъятия объекта сделки.

[expert]Исход такого дела зависит от подготовки и опыта юриста, представляющего интересы покупателя. Ситуация усугубляется, если подобное развитие событий было предусмотрено завещателем, и он указал подназначенного правопреемника, который должен вступить в наследство, став хозяином жилплощади, полученной по завещанию по подназначению.[/expert]

Это категория граждан, обязанная нести на себе материальную повинность, чтобы принять квартиру. Лица, которым, например, назначено обеспечение, могут в течение трех лет обратиться в суд и потребовать положенное. При покупке с продавца эта обязанность не снимается, но некоторые пытаются перевести права требования на нового владельца. Снова придется разбираться в суде.

Получатели ренты

Фото 4

Рента предполагает, что квартира переходит плательщику. Воспользоваться правом можно при полной выплате по условиям договора. Когда совершена покупка, а продавец не посчитал нужным сообщить об обременении и учесть ренту в условиях сделки, речь идет о мошенничестве. Решать проблему придется в судебном порядке. Однозначной пошаговой инструкции не существует. Чтобы жилье осталось в собственности после покупки, привлеките опытного юриста.

Какие меры стоит предпринять покупателям

Специалисты рекомендуют воздержаться от приобретения унаследованного жилья, если имеется минимум одно из следующих обстоятельств:

  • по документации на жилплощадь возникли вопросы и неоднозначные, спорные моменты;
  • продавец унаследованной квартиры достиг преклонного возраста (70 лет и более), но отказывается документально подтвердить собственную дееспособность;
  • помимо самого продавца, в реализуемом жилье зарегистрированы другие субъекты;
  • недвижимый актив реализуется на основании доверенности, а с его реальным собственником не получается установить контакт;
  • продавец владеет унаследованной недвижимостью на протяжении периода, не превышающего 3 (трех) лет.

Таким образом, квартиру, полученную продавцом по наследству, можно приобрести, но к данной покупке, однако, следует относиться осторожно. Рекомендуется заранее изучить бумаги, непосредственно относящиеся к жилплощади и её продавцу, проверить обстоятельства наследования, убедиться в отсутствии обременений и долгов, ознакомиться с историей сделок, совершенных с этой квартирой. Конечно, такую сделку будет сложно обезопасить на 100%, но можно предпринять конкретные меры, позволяющие избежать вышеперечисленных рисков.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Проверка объекта недвижимости необходима в любом случае. Если поручить ее юристам, то информация будет полной и достоверной. Обязательно нужно оговорить схемы расчетов. Они отличаются от степени безопасности и документального подтверждения.

Фото 5

Квартиру желательно тщательно осмотреть. И присутствие человека, понимающего в строительстве станет только плюсом.

При наличии серьезных, но устранимых дефектов, речь может идти о хорошем торге. Главное чтобы не было самовольной перепланировки квартиры. Вот еще несколько важных подсказок.

Чем больше объект находится в собственности у человека, тем лучше. Когда жилплощадь уже несколько лет в распоряжении наследников, они имеет полное право ее продать. Появляется добросовестный покупатель, который приобретает квартиру и переоформляет ее на себя.

Однако бывает так, что спустя 5-7 лет выходит из тюрьмы один из сыновей покойного и обращается в суд за защитой его нарушенных прав как наследника. Не исключено, что он вступил в сговор с продавцом. В такой ситуации, бывший заключенный вполне способен добиться восстановления себя в правах и признать сделку недействительной.

Но если наследник-продавец владел недвижимостью на законных основаниях больше 10 лет, никто не сможет поставить сделку под сомнение. Это следует из ч. 2 ст. 196 ГК РФ.

Проверка должна проходить по нескольким направлениям. В первую очередь досконально изучаются правоустанавливающие документы по недвижимости. Выписка из ЕГРП, техпаспорт и то же свидетельство о праве на наследство.

Дополнительно получают информацию по продавцу. Некоторые покупатели настаивают на предоставлении справок об отсутствии факта учета в психиатрическом или наркологическом диспансере. И в этом есть смысл, поскольку снижается риск оспаривания сделки ввиду проблем с дееспособностью.

Имеет смысл проверить владельца недвижимости на предмет банкротства физического лица и исполнительных производств. При наличии кредиторов, нужно подумать, брать или нет наследственную квартиру. Ведь они также получат возможность оспорить сделку должника.

Когда продавец предлагает за свою недвижимость цену, явно уступающую рыночной, это уже рождает поводы для раздумий. Ведь квартира может иметь существенные скрытые недостатки, плохих соседей. Да и сам дом может входить в разряд аварийных.

Но есть и другая сторона медали. Продавцы стремятся обозначить в договоре минимальную сумму с целью уменьшить платежи по НДФЛ. Как правило, разница оплачивается наличными.

Однако, если в сделке замешаны мошенники, теоретически возможно вернуть только сумму, указанную в договоре. Об остатке денег можно забыть.

О сроках давности

Заявить нотариусу о своих правах на имущество родственника наследник имеет законную возможность в течение шести месяцев. Однако суд может восстановить этот период, когда человек не знал о смерти наследодателя, представив убедительные доказательства.

Согласно ст. 1152 ГК РФ Время на обращение с иском составляет те же полгода, но с момента появления у приемника сведений о смерти наследодателя. Бывают случаи когда это происходит через 3 или 10 лет после погребения, и часто судья признает причину такого неведения уважительной.

Поэтому, при совершении сделок с наследственным имуществом, нужно учитывать и такой вариант развития событий.

Перед тем как решиться на приобретение унаследованной недвижимости, необходимо учесть все возможные риски, а также насторожиться, если возникают следующие ситуации:

  1. Прежний хозяин, выступающий в роли наследодателя, умер менее трех лет назад. Безусловно, при возникновении неожиданных проблем по отношению к покупателю и продавцу возможно опровержение проведенной сделки. Также предварительно это условие позволяет обезопасить себя от негативных последствий в процессе приобретения наследственного жилья.
  2. Отсутствует возможность лично контактировать с владельцем квартиры. Такое условие является подозрительным, а если есть и доверенность сомнительного происхождения, по которой совершает все действия доверенное лицо, то это вдвойне опасно.
  3. Наследником не произведено снятие с регистрационного учета прежде проживающих граждан, себя в том числе.
  4. Если продавец в возрасте 70 лет и старше не предоставляет справку, подтверждающую его дееспособность. Частым основанием для отмены проведенного соглашения является поставленный диагноз, который лишает работоспособности.
  5. От владельца имущества поступает отказ в предоставлении документов, подтверждающих ясность и законность договора.

Покупка квартиры по доверенности

Очень часто возникает вопрос, рискованно ли приобретение имущества по доверенности и в какой степени. Конечно же, такой процесс предполагает присутствие массы рисков. Необходимо узнать человека, являющегося владельцем жилья, а также инициатором выдачи доверенности конкретному лицу. Необходимо запомнить, что сформированную доверенность может отменить со своей стороны тот, кто представил документ.

Фото 6

Значительным моментом можно считать дееспособность собственника имущества, от лица которого была выписана доверенность. В случае признания владельца недвижимости неработоспособным гражданином сделка купли-продажи будет отменена в зале судебного заседания. При образовании такой ситуации покупатель не сможет вернуть свои деньги. Владельцем недвижимости снова станет недееспособный.

Приобретение квартиры более трех лет после вступления в наследство

Какая опасность предостерегает покупателя унаследованного жилья менее трех лет назад?

Если продается квартира, полученная в наследство, в первые три года предполагается выплата налога НДФЛ в размере 13% со стороны покупателя имущества. Для снижения размера налоговой выплаты можно согласовать с продавцом изменение стоимости квартиры, указанной в договоре, до 1 млн рублей. В этом случае, опираясь на Налоговый кодекс РФ, покупатель освобождается от уплаты налога.

Выгодное положение в этом случае принимает только продавец жилья. Например, при появлении новых наследников в случае судебного разбирательства возможно вынесение решения в пользу продавца. Таким образом, покупатель обязан будет вернуть приобретенную недвижимость, а также получит сумму, которая указана в договоре. Подтвердить то, что квартира приобреталась за более высокую сумму, очень сложно.

Распространенным риском является появление родственников, не вступивших в наследство в необходимый срок. При наличии уважительных причин им предоставляется право восстановить временные рамки для получения прав на наследуемое имущество в судебном порядке.

Не позднее чем через полгода, как ликвидировались причины несоблюдения срока для наследования, существует возможность для обращения в судебный орган с подачей искового заявления на обновление упущенного времени. Заявление о правах наследника можно подать по факту вынесения судом положительного решения.

split

Приобретатель унаследованного жилья вряд ли может знать точно, возникнут ли новые претенденты на наследство даже по истечении 3 лет. Но как показывает судебная практика, рассмотрение таких дел бывает крайне редко.

Ситуации в пользу покупателя

Всем, кто желает купить унаследованное имущество, необходимо знать все возможные риски и удостовериться в аргументах продавца. Иначе не исключается возможность решения проблем и защиты собственных прав на жилье в судебном зале заседания.

Бывают такие ситуации:

  1. Умерший определенный период не проживал со своей женой, в связи с чем факт смерти был обозначен не сразу. Жена имеет право для подачи иска в суд на разделение нажитого имущества в браке, получить часть наследства. Денежная компенсация требуется с продавца. Расторжение сделок происходит только по факту признания недобросовестности.
  1. Наследодатель пережил собственных детей, на основании чего недвижимость направилась наследникам вторичных очередей. Внукам умершего стало известно о наследстве после нескольких лет, они потребовали свою часть. Недвижимость должна быть предоставлена не претендентам второй очереди, а внукам наследодателя согласно праву представления и факта смерти их родителей до смерти завещателя. Для отмены совершенной сделки претендующим лицам необходимо объяснить, по каким причинам они не объявлялись ранее.
  1. Наличие признаков незаконного формирования завещания.
Предлагаем ознакомиться:  Как узаконить перепланировку в квартире Порядок оформления

Причастные к делу граждане вправе обратиться в правовую организацию с заявлением об утверждении завещания недействительным. В случае предоставления веских обоснований продавца квартиры сочтут непорядочным наследником, заставят выплатить законным претендентам стоимость их частей.

Согласно отзывам некоторых юристов при отсутствии в деле влияния мошенников виновными в конфликтных ситуациях считаются следующие лица:

  1. Нотариус. На основании Гражданского кодекса РФ обязанностью нотариуса является возбуждение дела по наследству согласно заявлениям претендующих лиц. По истечении 6 месяцев после гибели наследодателя его имущество делится по закону или завещанию среди родственников, которые дали о себе знать. Три года действует право подачи заявлений на восстановление временного периода на вступление в наследство согласно весомым, уважительным аргументам. Искать возможных претендентов на наследство нотариус не должен, это образует много трудностей.
  2. Наследник. Правопреемник вправе оформить свое владение на тех граждан, которые не являются родственниками. Это возможно при отсутствии наследников первой очереди. При ограничении прав мужа и жены, детей и родителей указанные лица могут опротестовать завещание в суде.

Проявление инициативы со стороны нотариуса в поиске претендующих наследников, а также возможность следовать законным актам наследником, послужило бы помощью в исключении многих трудных ситуаций. Решение таких проблем происходит в правовых организациях. Постановление судьи формируется на основании предоставленных аргументов, законности сделки купли-продажи и информированности обеих сторон.

Статья является своего рода пошаговой инструкцией приобретения наследственного жилья. Были рассмотрены основные правила, особенности покупки квартиры, полученной в наследство, и что следует знать при осуществлении сделки.

Если отсутствуют какие-либо сомнительные моменты, подозрения, относящиеся к нечестности продавца, то можно приняться решение о приобретении унаследованной недвижимости и получить достойное жилье.

Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.

Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.

В свою очередь Конституционный суд РФ еще в 2003 г. подтвердил, что собственник имущества не может потребовать его обратно, если оно куплено добросовестным приобретателем.

Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.

В соответствии с правовыми нормами им считается покупатель, который не был поставлен в известность о том, что купленная недвижимость, также принадлежит иному лицу и не может отчуждаться продавцом без его согласия. Об этом говорится в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 г.

Следовательно, покупатель признается добросовестным, если приведет доказательства в пользу того, что при заключении договора он не был осведомлен о незаконности действий продавца или введен им в заблуждение.

В то же время, новый собственник обязан доказать, что предварительно приняты все меры для выяснения полномочий продавца на сделку с квартирой. Копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН подойдут в качестве доказательной базы.

О такой неожиданности уже говорилось выше. Но и для приемника, установлены временные рамки вступления в права. На предъявление судебного иска по возобновлению сроков, отводится 6 месяцев после, того как он узнал о смерти близкого родственника.

И если время упущено, в этом случае, на помощь порядочным людям пришел законодатель. На основании п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9, наследник имеет лишь право материальной компенсации за часть полагающейся ему собственности от второго правопреемника, который продал недвижимость.

После истечения срока обозначенного ст. 1155 ГК РФ возврат собственности в натуре невозможен. Стоимость жилья будет рассчитываться на момент открытия наследства.

Схемы и уловки квартирных аферистов

Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.

В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.

Основные приемы мошенников при продаже:

  • отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
  • совершение сделки по доверенности;
  • злонамеренная договоренность с одним из наследников;
  • обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.

Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.

Тайный жилец

Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.

После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.

Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.

Да, суд, при вынесении решения обяжет продавца возвратить деньги за квартиру. Однако на практике аферисты заявляют, что их уже нет, и на стадии исполнительного производства добиваются поэтапного погашения долга. В свою очередь, процесс взыскания растянется на десятилетия.

Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.

Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.

Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.

Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.

Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.

Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.

Сговор наследников

В основном этот вариант практикуется с участием законных наследников. Чаще всего ими являются дети умершего от разных браков. Все достаточно просто.

Один из наследников обращается к нотариусу с документами в течение 6 месяцев, а другой, временно остается в тени. В дальнейшем, делец подает иск о восстановлении срока для вступления в наследство и признания права на часть имущества. Заявление мотивируется тем, что о смерти родителя ничего не было известно.

Итогом становится перераспределение наследства. Следствием для покупателя является утрата не только части жилья, но и уплаченных денег.

Поэтому опять же, полезно выяснить, сколько родственников осталось у умершего в рамках первой очереди. Адвокатам это проще сделать в силу имеющихся полномочий.

Черные риелторы

В основном аферисты «работают» по завещаниям, поскольку в них допускается вписать любого человека, не обязательно родственника. Преступники ищут свою жертву из числа престарелых, ограниченно дееспособных граждан, а также людей, ведущих асоциальный образ жизни.

Первым этапом является вхождение в доверие, в виде символической финансовой помощи, оказания заботы на бытовом уровне, регулярном спаивании собственника недвижимости. Со временем гражданина мягко, но настойчиво заставляют написать завещание.

После его оформления, преступники принимают меры для наступления летального исхода. Более того, на первый взгляд признаков криминала может и не быть. Остальное дело техники – вступление в наследство и продажа квартиры.

Планы злоумышленников нарушают родственники умершего, которые обращаются в прокуратуру и после возбуждения уголовного дела доказывают противоправный умысел. Затем через суд признают завещание и последующую сделку купли-продажи недействительной.

Заключительные рекомендации покупателю

Приобретение жилья на вторичном рынке практически всегда чревата рисками. Главной задачей является выявить их и минимизировать до момента подписания договора купли-продажи.

Конечно, не все обладают необходимыми знаниями для грамотного совершения сделки. Но если следовать наставлениям, проблем не будет.

Советы при покупке наследственной недвижимости:

  1. Проверяя документы, уделяется внимание даже мельчайшим деталям. Описки в адресе, цифрах, инициалах создадут дополнительные проблемы.
  2. Обязательно выясняют у соседей, кто жил в квартире и с какого времени, есть ли родственники.
  3. Когда квартира продается по доверенности, лучше настаивать на присутствии собственника при совершении сделки.
  4. Оптимальным для покупателя является проведение расчетов после регистрации перехода прав. На этом и нужно настаивать в переговорах с продавцом, как вариант использовать банковскую ячейку.
  5. Не повредят консультации от юристов и адвокатов по недвижимости. Взгляд на ситуацию со стороны, никогда не бывает лишним.

В случае, когда окончательный выбор остановился на приобретении унаследованной квартиры, желательно предварительно проработать этапы сделки. И не нужно бояться потерять время. Оно окупится надежным, договором и скорым новосельем.

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector