Чем отличается рента от аренды, дарственной и завещания

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

В чем разница между рентой и арендой

Сделка

Договор ренты

Договор дарения

Договор аренды

Завещание

Глава ГК РФ

33

32

34

62

Возмездность

Да

Нет

Да

Нет

Переход права собственности

Сразу

Сразу

Нет

После открытия наследства

Форма совершения

Нотариальная

Простая письменная, кроме имущества несовершеннолетних и дарения долей в праве собственности

Простая письменная

Нотариальная

Получатель ренты

Плательщик ренты

  • Лишается права собственности
  • Получает право собственности с обременением обязанностью выплачивать ренту
  • Сохраняет за собой право проживания
  • Не может распоряжаться недвижимостью, т. к. в ней сохраняет право проживания получатель ренты
  • Не получает рыночную стоимость недвижимости
  • Имеет возможность приобрести недвижимость по цене значительно ниже рыночной
  • Не защищен от недобросовестного плательщика ренты
  • Не может предположить срок действия договора. При договоре постоянной ренты срок не ограничен
  • Имеет дополнительный ежемесячный доход и комплекс услуг
  • Обязан платить ренту даже при утрате или гибели имущества (при пожизненной ренте и ренте с иждивением)
  • Несет риск невозврата произведенных расходов в случае отмены или расторжения договора

Договор ренты может предусматривать как возмездную, так и безвозмездную передачу имущества — помимо обязанности плательщика ренты производить ежемесячные выплаты.

Обратите внимание! К соглашениям о безвозмездной передаче имущества применяются нормы Налогового кодекса РФ о дарении, при возмездном отчуждении — нормы о купле-продаже.

Договоры ренты и аренды имеют схожую черту: они наделяют одну из сторон договора обязанностью вносить ежемесячные платежи.

Кроме того, в отдельных случаях договор аренды может содержать условие о праве выкупа арендованного имущества. Стороны договора ренты также вправе требовать ее выкупа при наступлении определенных обстоятельств (ст. 593−594 ГК РФ). На этом их сходства заканчиваются.

Предлагаем ознакомиться:  Заключение материальных договоров

Важно! Главная особенность заключается в том, что арендатор не получает права собственности на арендуемое имущество и обязан возвратить его по истечении срока действия договора, если стороны дополнительно не договорились о выкупе.

В отличие от договора аренды:

  • получать ежемесячные рентные платежи может только гражданин, а при постоянной ренте еще и некоммерческие организации;
  • передаваемое по договору ренты имущество должно находиться в единоличном пользовании стороны договора и не иметь обременений.

Общим для договора дарения и договора ренты является их направленность на передачу недвижимости в собственность другой стороны договора.

Важно! Существенная разница между рентой и дарением заключается в том, что даритель передает свое имущество безвозмездно, а получатель ренты обеспечивает себе дополнительный доход взамен на передачу прав на имущество.

Кроме того, в отличие от договора дарения:

  • имущество, приобретенное по договору ренты, подпадает под режим совместной собственности супругов;
  • на имущество, переходящее по ренте, наложено обременение (постоянно либо на период жизни получателя ренты);
  • договор ренты является рискованной сделкой, т. к. может быть расторгнут при наличии определенных обстоятельств.

Договор ренты или дарственная — что лучше? Дарение может быть интересно только в отношениях между близкими людьми, когда желание дарителя безвозмездно и безвозвратно передать недвижимость осознанно и логично. В остальных случаях рента для прежнего владельца выгоднее.

Общим в этих видах сделок является момент перехода полноценного права владения недвижимостью — смерть прежнего собственника. Наследник в этом случае получает право собственности, а плательщик ренты (за исключением договора постоянной ренты) — возможность снять обременение.

Важно! Завещатель в отличие от получателя ренты вправе в любой момент передумать и переписать завещание на другое лицо без объяснения причин. Каждое новое завещание отменяет предыдущее (ст. 1130 ГК РФ).

По сравнению с наследником по завещанию плательщик ренты:

  • не получает в «награду» к полученному имуществу долги прежнего собственника;
  • имеет право досрочного выкупа постоянной ренты;
  • уверен, что после смерти получателя ренты имущество не перейдет к наследникам, в том числе к тем, которые имеют право на обязательную долю;
  • не будет ждать 6 месяцев после смерти получателя ренты для снятия обременения.

Что лучше — рента или завещание, решать собственнику имущества. При этом необходимо помнить, что завещание он может написать новое (и это автоматически отменит или дополнит предыдущее завещание). Расторгнуть договор ренты в одностороннем порядке без нарушений со стороны плательщика ренты невозможно.

Подробно о расторжении договора ренты рассказываем здесь: «Как расторгнуть договор ренты».

Предлагаем ознакомиться:  Земельный пай в наследство срок давности

Вопрос выбора формы сделки является скорее нормой этической, чем юридической и зависит от обстоятельств и степени близости заключающих договор лиц. Рента, в силу своей возмездности, может быть наиболее интересна для социально незащищенных и одиноких владельцев недвижимости, желающих повысить качество жизни в обмен на собственность.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на апартаменты для физических лиц ставка и расчет налога

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Как обезопасить себя

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector