Договор мены недвижимого имущества — налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Добрый день! Хотим заключить договор меня, наша трешка в собственности менее 3х лет на однушку, которая в собственности более 3 х лет, доплата составит 800 тыс рублей, придется ли нам платить налог, ведь при купле продаже сделки менее 1 млн рублей налогом не облагаются, а что касается договора мены?

Анна, г. Санкт-Петербург

Договор мены недвижимого имущества — налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:

  • если квартира получена в собственность до 2016 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
  • если квартира получена в собственность в 2016 году и позже (например, в 2019 или 2020 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют и в отношении квартир, которые получены:

  • по наследству;
  • в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
  • по приватизации или договору ренты.

Таким образом, вам важны 2 даты:

  • первая — получения квартиры в собственность;
  • вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.

Срок владения обмениваемой квартирой
Как и когда получена квартира Срок владения, который позволяет не платить налог
Получена до 2016 года 3 года (36 месяцев)
Получена в наследство (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Получена по приватизации (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Получена по договору ренты (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Куплена в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)
Получена по ДДУ в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)
Получена по договору мены в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)
Получена в дар от не родственника в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

  • в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
  • в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

  • купленных по договору купли-продажи;
  • полученных в обмен по договору мены;
  • полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
  • полученных в порядке приватизации;
  • полученных по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

  • полученных в собственность до 2016 года;
  • полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации или договору ренты.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

ПримерКвартира получена по наследству в сентябре 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2019 года по декабрь 2022 года).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2019 года по апрель 2022 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Предлагаем ознакомиться:  Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья: образец

ПримерКвартира куплена в марте 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

Ситуация 2Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2019 года по февраль 2024 года).

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

  1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
  2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
  3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
  4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.

Ситуация 2Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Ситуация 2Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит: 1 890 000 350 000 = 2 240 000 руб.

Предлагаем ознакомиться:  Как рассчитать отпускные за неполный год?

Уплата налога на доходы

Нужно ли платить подоходный налог при договоре мены, если 1. имущество равноценное (менее 1млн. руб.) и 2. имущество в собственности менее 3-х лет (с обеих сторон)?

Наталья Филимонова, г. Волгоград

Договор мены недвижимого имущества — налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

Юрист: Максим Крохалев

сейчас offline

ФНС РФ в своем письме № ЕД-4-3/19911@ от 27.11.2012 приводит разъяснения Минфина об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены.

Ведомство отмечает, что при совершении мены налоговая база по НДФЛ определяется каждой стороной договора мены. При этом доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220
НК РФ при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов,

В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве
расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные
расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Таким образом, НДФЛ будет платиться с разницы между ценой приобретения имущества и ценой указанной в договоре мены, если разница положительная — она подлежит обложению НДФЛ.

Юрист: Наталья Голохвастова

сейчас online

Добрый день, при реализации квартиры по договору мены порядок уплаты НДФЛ такой же как при продаже квартиры по договору купли-продажи. Минфин в своём письме от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310 это ещё раз подтвердил:

… К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.

… При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.

Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

Нужно ли платить налог при договоре мены с доплатой менее 1 млн рублей?

Добрый день! Хотим заключить договор меня, наша трешка в собственности менее 3х лет на однушку, которая в собственности более 3 х лет, доплата составит 800 тыс рублей, придется ли нам платить налог, ведь при купле продаже сделки менее 1 млн рублей налогом не облагаются, а что касается договора мены?

Анна, г. Санкт-Петербург

Договор мены недвижимого имущества — налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

Юрист: Дмитрий Чернобавский

сейчас online

Здравствуйте!

при договоре мене наступают те же последствия, что при купле-продаже

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

поэтому доходом считаются не только деньги, но и имущество в виде 1-комнатной квартиры. т.о. да, будете платить налог.

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.

(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

Предлагаем ознакомиться:  Как составить жалобу на непрофесионального преподавателя

{«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) {КонсультантПлюс}}

Как уменьшить доход при расчете налога

При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб. Его придется использовать, если обмениваемая квартира была получена бесплатно (например, по наследству или приватизации);
  • или на стоимость квартиры, переданной в обмен. Этот способ выгодно использовать, если обмениваемая квартира была куплена и сумма расходов на покупку превысила 1 000 000 руб.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры — нельзя.

Уменьшаем на вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину — платить налог не надо. Если превышает — налог платят с суммы превышения.

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Ситуация 1По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 850 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:850 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода — нет и налога. Но декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2По договору мены квартиры оценены в 1 350 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 350 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:1 350 000 — 1 000 000 = 350 000 руб.

При обмене квартиры нужно платить налог в сумме:350 000 х 13% = 45 500 руб.

Этот способ применим, если квартира, переданная в обмен, ранее была куплена. В такой ситуации ее стоимость будет равна расходам на приобретение, которые подтверждены документально.

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на стоимость обмениваемой квартиры.

По договору мены квартиры оценены в 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 850 000 руб.

Ситуация 1Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 2 150 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, будет равна:1 850 000 — 2 150 000 = 0 руб.

Нет дохода — нет налога. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Ситуация 2Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 1 340 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:1 850 000 — 1 340 000 = 510 000 руб.

При обмене квартиры платиться налог в размере:510 000 х 13% = 66 300 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Портал «Ваши налоги»2020

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector