Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?

Нужно ли проводить сделку?

Согласно ст. 674 ГК РФ, регистрировать нужно соглашения, срок действия которых составляет не менее 12 месяцев.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договора с меньшим сроком действия принято называть краткосрочными.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

ВНИМАНИЕ! Отказ владельца жилья от регистрации арендного соглашения может быть расценен надзорными органами как уклонение от налога на доход от регулярной арендной платы.

Регистрировать сделку по аренде необходимо в следующих случаях:

  1. при заключении соглашения;
  2. при продлении ранее заключенного соглашения на новый срок;
  3. при смене владельца жилья до окончания срока аренды.

Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?

В последнем случае новый владелец квартиры должен исполнять договор с арендатором на прежних условиях до истечения его срока (ст. 675 ГК РФ).

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Регистрация арендного договора позволяет арендодателю:

  • защитить сдаваемое внаём имущество;
  • легализовать доход от сделки и избежать преследования налоговой службой;
  • получить дополнительное подтверждение своих доходов;
  • избежать двойного толкования обговорённых правил проживания.

Для нанимателя регистрация соглашения об аренде может увеличить её стоимость на размер подоходного налога, но позволит избежать незаконного выселения из жилища раньше установленного договором срока.

Что такое государственная регистрация договора найма жилого помещения?

Договор аренды, заключаемый с физлицом, именуется договором найма жилого помещения. Понятие договора, его форма заполнения, обязанности и права сторон определяются согласно главе 35 ГК РФ. По статье 675 ГК РФ договор найма заключается в письменной форме. Это означает, что достаточно просто письменно составить документ и заверить его подписями участвующих сторон.

Государственная регистрация договора найма – процедура, которая проводится уполномоченными на это государственными регистрационными органами. При этом вносятся данные о праве использования для проживания квартиры другими лицами в течение указанного в документе срока. Если в документе срок не указан, то принято считать, что сделка заключена на 5 лет.

Регистрация договора аренды не представляет особых сложностей. После того, как он будет подписан, требуется выплатить государственную пошлину (способ ее уплаты необходимо указать в договоре, либо разделив поровну между сторонами, либо обязав одну из них заплатить полную сумму). Затем одна из сторон должна написать заявление на госрегистрацию в Росреестре.

На регистрации обязаны присутствовать обе стороны, обязательно с паспортами. Договор должен быть составлен в трех копиях – по одной для наймодателя, нанимателя и регистрирующего органа. Также может потребоваться акт приема-передачи (см. Как правильно оформить акт приема-передачи при сдаче квартиры в аренду), если он указан в договоре, и доверенность, если сдает квартиру не ее владелец. Необходимо предоставить и кадастровый паспорт.

Если юридическое лицо является одной из сторон, то ему необходимо иметь следующие документы:

  • Свидетельство о госрегистрации и постановке в налоговом органе на учет;
  • Решение о назначении и вступлении в должность;
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
Предлагаем ознакомиться:  Как рассчитать аренду нежилого помещения

Если владельцев квартиры несколько, то от них требуется письменное согласие на сдачу ее в аренду, заверенное у нотариуса. В том случае, если у владельца жилья имеются дети до 18 лет или на содержании находятся недееспособные лица, то требуется разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства согласно Статье 37 ГК РФ.

Процедура

Куда обращаться?

Бытует ложное мнение, что все документы данного типа должны оформляться и заверяться у нотариуса. На самом деле, форма договора аренды жилья установлена законом, как вольная. Документ составляют в письменном виде и подписывают лично обе стороны.

Можно сделать вывод, что прибегать к помощи нотариуса для заключения договора аренды жилого помещения можно, но не обязательно. Заключить договор можно в любом месте. Локация не играет роли, главное, чтобы документ удовлетворял требования сторон и не перечил законодательству.

Обе стороны, которые теперь называются участниками сделки, должны явиться в Росреестр, или любой его орган, который располагается по месту локации предмета сделки, лично, и своими руками написать заявление о том, чтобы данный орган зарегистрировал переход прав собственности. Так же им предоставляется возможность отправлять заявки с приложенными документами по почте.

Чтобы оформить регистрацию арендного соглашения, необходимо обратиться в местное отделение Росреестра со следующими документами:

  1. правоустанавливающие документы на сдаваемое жильё;
  2. правоподтверждающий документ (свидетельство о праве владения);
  3. технический план жилья из БТИ (экспликация);
  4. две копии договора найма, подписанные сторонами;
  5. квитанция об уплате пошлины;
  6. копии паспортов сторон соглашения.

К правоустанавливающим документам относят источники происхождения вещного права арендодателя на жильё.

Под этими источниками подразумевают договоры покупки, обмена, дарения и т.д.

Технический план должен содержать информацию о количестве комнат в сдаваемой квартире, площади этих комнат и их взаимном расположении.

Обратите внимание!

Для осуществления регистрации соглашения в территориальный отдел Росреестра необходимо обратиться обоим сторонам-участникам сделки одновременно (пункт 1

ст. 51 ФЗ № 218

).

Регистрация договора аренды квартиры. Преимущества для нанимателя и наймодателя

Государственная регистрация договора найма является гарантией прав участников сделки и закрепляет их статус арендодателя и съемщика.

Больше преимуществ от регистрации сделки имеет съемщик. Так, до окончания срока его действия и отмены права на пользование жилплощадью, наймодатель не может лишить нанимателя возможности проживать в квартире. Даже если владелец жилья решит его продать, то он будет обязан предупредить покупателя о том, что квартира сдается в аренду.

Наймодатель может лишить нанимателя права пользования квартирой до окончания срока действия договора по судебному решению в том случае, если он не выполняет своих обязательств.

При государственной регистрации обе стороны облегчают себе процесс судебного разбирательства в случае спора, например, для взыскания платы за аренду, возмещении ущерба за причиненный имуществу вред, досрочном расторжении соглашения (см. Как расторгнуть договор аренды досрочно). Это важно, поскольку от условий, указанных в договоре, зависит защищенность сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Для наймодателя прошедший госрегистрацию договор аренды является свидетельством того, что у него имеется дополнительный доход. Это может потребоваться, например, при получении кредита.

После истечения времени действия договора найма съемщик имеет право на продолжение аренды жилья. В результате, если арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать жилье, то он обязан сначала спросить у нанимателя, не желает ли он продлить срок аренды. Однако при пролонгации договора условия аренды могут быть изменены.

Если после истечения времени действия договор он продляется, то эти данные тоже необходимо зарегистрировать. Для этого в Росреестр следует принести новый договор или дополнительный документ, подав при этом заявление на регистрацию договора аренды. При обращении в Росреестр обе стороны обязаны взять документы, подтверждающие личность.

По завершении срока действия договора наложенное на жилье обременение в связи с государственной регистрацией договора найма, само не снимается. Чтобы лишить съемщика права на проживание в квартире, наймодатель должен обратиться с заявлением в регистрирующий орган.

Предлагаем ознакомиться:  Заключить договор с ленэнерго

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

Можно ли оформить без наличия ордера?

Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.

Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.

Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:

  1. восстановить ордер в домоуправлении;
  2. получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
  3. доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.

В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.

В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:

  • малоимущие;
  • многодетные семьи;
  • родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
  • лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
  • родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
  • инвалиды и ветераны военных действий.

СПРАВКА! До 1 марта 2005 года жильё в социальную аренду предоставлялось при наличии специального ордера, выдаваемого местными властями. В настоящее время ордер заменён договором соцнайма.

Малоимущими лица могут быть признаны, если их доход ниже прожиточного минимума, рассчитанного для данного региона.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Многодетными в большинстве регионов считаются семьи с количеством несовершеннолетних детей более двух.

В каждом субъекте федерации свои критерии нуждаемости, согласно которым социальные комитеты присваивают физическим лицам право на социальный наём муниципального жилья. Если утратившее ордер лицо подходит под вышеописанные критерии нуждаемости, то с ним могут заключить соглашение о соцнайме.

Сроки и пошлины

Договор аренды жилья не может заключаться на срок, превышающий 60 месяцев (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В тексте можно не указывать срок действия, тогда при разрешении споров он автоматически считается равным пяти годам.

Согласно пункту 4 ст. 51 ФЗ № 218, соглашение о предоставлении жилья в аренду необходимо регистрировать в течение тридцати дней с момента начала его фактического действия (заселения арендатора в квартиру).

СПРАВКА! Госпошлина за процедуру регистрации договора составляет 2000 рублей, но при социальной аренде малоимущий наниматель освобождается от её уплаты.

После подачи заявления в Росреестр регистрация договора должна осуществляться в течение пяти рабочих дней (п. 8 ст. 51 ФЗ № 218).

Итак, регистрация долгосрочного арендного соглашения необходима для защиты интересов участников сделки при возможных конфликтах. Чтобы избежать отказов регистрирующих органов, необходимо тщательно составлять договор найма в соответствии с законодательством и подготавливать все необходимые документы.

В каких случаях подлежит оформлению?

При передаче помещения в эксплуатацию физическому субъекту или предприятию заключают договорённость. Акт разрешает множество проблем, которые связанны с эксплуатацией недвижимой собственности, поможет урегулировать потенциальные претензии и конфликты. На сегодняшний день основная часть жилищного фонда числится в частной собственности физических лиц и организаций.

Права и обязательства участников этого договора регулируют глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и акты жилищного законодательства. Документ найма жилой площади можно обозначит центральным институтом жилищного законодательства и, в то же время, одной из разновидностей нормативно-правовой документации. Согласно статье 609 ГК РФ, обязательной регистрации подлежит:

  • Договор аренды, оформленный на срок больше года. Если хотя бы одна сторона при государственной регистрации договора аренды на неопределенный срок является юридическим лицом, то в независимости от срока, он должен быть заключен в письменном формате в Регистрационной палате и внесен в Росреестр.
  • Договор аренды недвижимости подлежит обязательной процедуре регистрации в Росреестре для юридических лиц, если иное не установлено законодательством.
  • Договор аренды собственности, который предусматривает переход права собственности на это данное имущество к арендатору (согласно статье 624), заключают в форме, которая предусмотрена для данного договора купли-продажи такого имущества.
Предлагаем ознакомиться:  Как отменить установление отцовства, порядок - 2019

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

О том, какие договора аренды подлежат обязательной регистрации, вы можете узнать здесь, а о том, что будет если не зарегистрировать договор аренды, читайте в этой статье.

Актуальное законодательство предусматривает срок, в который можно не регистрировать договор аренды до 11 месяцев. Также не нужно регистрировать документ, в котором не указан срок действия. Данные нормы гарантированы статьёй 609 ГК РФ.

Важные приложения к документу

Среди особенностей, на которые должны обратить внимание оба участника сделки, выделяют дополнительные документы. Кроме основного акта передачи предусмотрены приложения:

  1. акт передачи квартиры;
  2. расписка о получении средств;
  3. опись имущества.

Нотариальное заверение не является обязательным, но гарантирует защиту обоих сторон, так, что настоятельно рекомендуется.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

О том, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды, читайте тут, а о том, следует ли платить госпошлину при регистрации таких документов, рассказывается здесь.

Особенности для физических субъектов

  • Заявление о регистрации долгосрочной аренды или найма жилищного помещения направляют в орган регистрации прав не позже чем через 1 месяц с момента оформления договора, определённого частью 2 статьи 51 ГК РФ.
  • На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основе договора аренды жилищной площади фонда социального пользования, наряду с документами, которые определенны текущим Федеральным законом, являются документы, удостоверяющие право наймодателя на заключение договора.

    Если наймодателем не выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документация, подтверждающая права нанимателя на заключение данного документа.

  • Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?Регистрация найма жилплощади прекращения договора найма жилого помещения осуществляют в срок не позднее чем через 5 рабочих суток с момента приема заявки и документации, необходимой для государственной регистрации.
  • К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, занесённым в единый гос.реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культурных сооружений) народов РФ, выявленным объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Статья 333.33 НК РФ определяет размер госпошлины за регистрацию договора аренды, равный 2000 рублей для физических лиц и 22 000 для организаций.

Заключение

Резюмируя, подведём черту беседы. Чтобы избежать проблем и неудобств, нужно в указанном, законом, порядке, оформлять все документы, не скупясь на услуги юристов и нотариуса. У соглашения есть как преимущества, так и недостатки.

К плюсам оформления соглашения относят:

  • гарантию защиты прав сторон сделки;
  • возможность взыскания компенсации наймодателем, в ситуации, когда его имущество было испорчено;
  • отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Недостатки данного соглашения:

  1. актуален только для жилых помещений;
  2. не может быть пролонгирован, если заключался на срок меньше 1 года;
  3. предусматривает уплату налогов с полученных доходов от найма.

Помните – скупой платит дважды.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

7 (499) 504-88-91 Москва

About the Author: admin4ik

You might like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector